El propietario de un inmueble con defectos de construcción puede reclamar la reparación de los mismos a los agentes que han intervenido en la edificación.

En este artículo detallamos las distintas acciones judiciales que pueden ejercitar y contra quién deben plantear la reclamación para ver satisfechos sus derechos.

​​La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en su artículo 17 establece que los agentes que intervienen en un proceso de edificación deben responder durante un tiempo determinado de una serie de daños materiales, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales:

− Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
− Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Aquí se incluye todo aquello referente a la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
− El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

La propia Ley establece que “cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente”.

Además recoge que “en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción”.

De este modo podemos concluir que si el propietario no puede determinar quién es el responsable del daño que sufre su inmueble podrá reclamar de manera conjunta y solidaria a todos los agentes que intervinieron en la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, etc).

Hay que aclarar que el promotor, el proyectista, el constructor y el director de la obra responderán de los defectos indicados siempre que aparezcan dentro del plazo que recoge el artículo citado, si bien dicho plazo no empieza a contarse desde la compraventa del inmueble sino desde la recepción de la obra, es decir, desde que el constructor entrega la obra al promotor.

¿Cómo puedes actuar cuando has adquirido la casa al promotor una vez ya hayan pasado los plazos indicados con anterioridad?

En este caso el comprador también podrá reclamar los defectos de construcción si bien sólo podrá dirigirse contra el promotor-vendedor a través de las acciones propias de la compraventa y las generales que regulan la responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones para exigirle la reparación de tales defectos.

A fin de argumentar la reclamación y plazos de prescripción habría que tener en cuenta si se trata de un defecto que deja en ruina funcional al inmueble o se trata de un mero incumplimiento contractual.

En cualquiera de las dos situaciones siempre les recomendamos que acudan a un despacho de abogados para que puedan recibir asesoramiento para su caso concreto y poder reclamar correctamente tanto de manera extrajudicial como judicial si fuera necesario.

*DIEGO LÁZARO TOBAJAS / Abogado y Director de Lázaro & Asociados