Miércoles, 14 de Noviembre de 2018

Todos sabemos que convivir en una comunidad de propietarios a veces resulta más complicado de lo deseado y que las posturas de unos y otros en determinados asuntos suelen chocar sin posibilidad de acercamiento.

Para adoptar acuerdos en la junta de una comunidad de propietarios es necesario obtener determinadas mayorías según la cuestión a tratar: unanimidad, mayoría simple, mayoría de 3/5…

En cualquiera de dichas mayorías es necesario que se obtenga tanto por el número de votos como por el número de coeficientes de participación -lo que se denomina como doble mayoría-.

Algunos temas resultan más conflictivos que otros y no es posible alcanzar la mayoría simple tanto de votos como de coeficiente de participación. Pongamos un ejemplo:

-Una comunidad está constituida por 5 viviendas (A, B, C, D y E)

-La vivienda A por su tamaño tiene un coeficiente de participación del 60,00%, las demás viviendas tienen cada una un coeficiente de participación del 10,00%.

-El día de la junta B,C,D,E (40%) votan a favor (4 votos) y A (60%) vota en contra (1 voto).

-El acuerdo no podría adoptarse ya que a pesar de que hay cuatro propietarios que votan a favor, no representan la mayoría de cuota de participación.

Aunque esta situación pueda parecer extraña, resulta muy frecuente en comunidades donde un propietario -habitualmente inversor- tiene varios inmuebles y bloquea aquellos acuerdos que no le resultan de interés.


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¿Cómo se puede desbloquear esta situación?

La LPH en su artículo 17.7 regula un mecanismo judicial a través del cual podemos resolver esta controversia, el denominado juicio de equidad:

“El Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”

Se trata pues de un procedimiento judicial para desbloquear aquellos acuerdos que requerían mayoría simple y no obtienen la “doble mayoría”. Los trámites procesales son los siguientes:

-Presentación de un escrito en el juzgado donde se encuentre ubicado el inmueble, encabezado por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad con sus datos personales, indicando la comunidad en cuestión y los propietarios que se oponen al acuerdo con sus domicilios.

-Se expondrán todas las circunstancias de la junta celebrada, el punto de conflicto no aprobado, las posturas de cada una de las partes y los argumentos para defender cada una de las posturas. Resulta conveniente aportar copia del acta o certificación del secretario acreditativa de la convocatoria y celebración de la junta.

-El juez citará a las partes a una comparecencia para oír todas las versiones y resolverá el conflicto buscando el beneficio común general.

-El plazo para interponer el juicio de equidad hay que iniciarlo dentro del mes siguiente a la celebración de la junta de propietarios.

Se trata de un procedimiento judicial en el cual no es preceptiva la participación de abogado ni procurador pero, en cualquier caso, aconsejamos que antes de realizar ningún tipo de actuación consulten con un abogado o administrador de fincas colegiado para que estudie su caso concreto.

*Diego Lázaro Tobajas es abogado, administrador de fincas y socio-director de Lázaro & Asociados

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