Jueves, 26 de Noviembre de 2020

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en un espacio corto de tiempo, ha dictado dos sentencias relativas a los contratos hipotecarios que van a tener gran incidencia en la relaciones jurídicas mantenidas entre las entidades financieras y los consumidores.

Y es que una vez más, y van unas cuantas, el TJUE contradice el criterio establecido por nuestro Tribunal Supremo (TS) en materia hipotecaria y consumo.


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Las últimas sentencias del TJUE resuelven -o al menos deberían resolver- las controversias jurídicas surgidas en nuestro país tanto por el reparto de los gastos de constitución de hipoteca entre consumidores y entidades financieras, como por los contratos novatorios suscritos para rebajar las cláusulas suelo junto con la correspondiente renuncia a ejercitar acciones legales.

¿SON VALIDOS LOS CONTRATOS DE NOVACIÓN DE CLAUSULA SUELO?

Debemos recordar que el criterio inicial seguido por la Audiencia Provincial de Zaragoza era declarar nulos aquellos contratos de novación presentados por las entidades financieras a sus clientes y mediante los cuales acordaban rebajar la cláusula suelo a cambio de renunciar a ejercitar acciones legales.

Por su parte, el Tribunal Supremo siguiendo la interpretación más beneficiosa para las entidades bancarias determinó que algunos de dichos acuerdos si resultaban válidos al considerar que se trataba de una transacción válida según nuestro ordenamiento, basándose entre otras cosas en que muchos de estos clientes ya eran conocedores del funcionamiento de una “cláusula suelo” puesto tras la Sentencia dictada por el mismo tribunal en el año 2013 (primera sentencia del TS que declaró abusiva una cláusula suelo).

Finalmente, el TJUE ha determinado que dichos acuerdos no son válidos por si mismos ya que el consumidor debe estar plenamente informado de las consecuencias jurídicas y económicas de suscribir estos acuerdos.


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Asimismo, debe ser la entidad financiera quien acredite que han aportado la información necesaria para poder suscribir dicho acuerdo -sirva como mero ejemplo la información relativa a la evolución del tipo de interés variable en años anteriores para que el consumidor pueda comprender como funciona la propia cláusula suelo y que consecuencias tendría el acuerdo a adoptar-.

Por otro lado, el TJUE ha sentenciado que la renuncia al ejercicio de acciones legales recogida en este tipo de contratos no es válida y por ello los consumidores pueden reclamar a pesar de haber firmado dicho documento.

¿Y LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA?

Inicialmente debemos recordar que los juzgados de primera instancia de nuestro país establecían distintos criterios en el reparto de los gastos entre consumidores y entidades financieras a la hora de constituir una hipoteca.

El TS, una vez más, terminó estableciendo un criterio más beneficioso para las entidades financieras repartiendo dichos gastos entre ambas partes -excluyendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados-. 

El camino seguido por el TS hasta llegar a este punto no fue sencillo, basta con recordar el conflicto suscitado en el seno del propio Tribunal cuando dictaron una sentencia que contradecía su criterio inicial respecto al IAJD -la reunión de dicho pleno duró dos días y con un claro enfrentamiento entre los Magistrados del Tribunal-.

De nuevo el TJUE corrige al TS estableciendo que el consumidor tiene derecho a recuperar la totalidad de los gastos abonados en su momento siempre que no le fuera obligado su abono por la normativa nacional (Notario, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación) y siempre que la cláusula que impone los gastos de hipoteca fuese declarada abusiva. Quedaría fuera de esta devolución el importe satisfecho por el IAJD.


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Respecto a la comisión de apertura cabe remarcar que el TS declaró válido dicho concepto de gasto si bien el TJUE determina que puede considerarse abusiva cuando, entre otras cosas, la entidad financiera no demuestre que responde a servicios efectivamente prestados.

Es evidente que la posición del TJUE ante los consumidores en sus relaciones con las entidades financieras es mucho más protectora que la adoptada por nuestro TS.

Entiendo que estas últimas sentencias resultan positivas para los consumidores y muy esclarecedoras para resolución de los procesos judiciales abiertos actualmente, si bien habrá que atender a la aplicación que los tribunales de nuestro país efectúen en cada operación hipotecaria.

*Diego Lázaro Tobajas es abogado y socio-director de Lázaro & Asociados

Contacto: info@lazaroyasociados.com / www.lazaroyasociados.com / 876 04 12 71 / 695 66 15 13

Dirección: Calle José Luis Albareda 8, 6º C de Zaragoza

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