Martes, 25 de Enero de 2022

Los desahucios copan la primera plana de la actualidad mediática. Lejos de ser las mejores noticias que se pueden leer, parece que por fin se están sentando las bases para atajar las dramáticas consecuencias sociales de uno de los efectos más demoledores de la crisis. 


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El impago de la cuota hipotecaria desata un proceso que, en el peor de los casos, termina con la pérdida de la propiedad y el mantenimiento de la deuda con la entidad. El umbral de exclusión al que se enfrentan los desahuciados exige alternativas basadas en el diálogo, con el fin de retrasar el lanzamiento judicial de muchas familias insolventes por culpa del desempleo. Las dudas sobre el desahucio asaltan a los hipotecados con problemas de pago. Vamos a tratar de dar respuesta a las más comunes.

El abogado aragonés Diego Lázaro, fundador del despacho Lázaro & Asociados, nos atiende para aclarar las dudas más comunes que están surgiendo sobre los desahucios en plena crisis económica de la pandemia de COVID19.

PREGUNTA. Si dejo de pagar la hipoteca, ¿me pueden desahuciar al momento?

RESPUESTA. No, el desahucio por el impago del préstamo hipotecario no se produce de manera automática. La entidad financiera podrá llevarlo a cabo tras haberse adjudicado el bien en el oportuno procedimiento y cabe reseñar que existen cauces legales que permiten la paralización de dicho desahucio si concurren determinadas circunstancias.

. ¿Existe una cantidad mínima de dinero o porcentaje del valor del piso que haya que deber para que el banco pueda exigir el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario?

La legislación actual exige que se den una serie de requisitos en el impago de la hipoteca para exigir el vencimiento íntegro del préstamo hipotecario cuando el hipotecado es una persona física:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

– Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

– Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.


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¿Puedo aducir alguna razón para evitar el desahucio? ¿Estar en paro, enfermedad, muerte del cónyuge, precariedad económica transitoria, etc?

Existe la posibilidad de paralizar un desahucio por el impago de un préstamo hipotecario cuando estemos hablando de una vivienda habitual y cuando el deudor sea una persona en una situación de especial vulnerabilidad.

En primer lugar, se considera que el deudor hipotecario está en especial situación de vulnerabilidad cuando se encuentra en alguna de estas situaciones:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con al menos un hijo a cargo.

c)Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.

h) El deudor mayor de 60 años.

En segundo lugar, además deberán concurrir alguna de las siguientes circunstancias:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c)Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d)Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

¿Qué se considera una alteración significativa de las circunstancias económicas?

Se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

¿Cómo y cuándo puedo acreditar dichas circunstancias?

La Ley permite que acredites dicha circunstancia en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria siempre que sea antes de la ejecución del lanzamiento. Puedes realizarlo ante el Juez o ante el Notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los siguientes documentos:

A fin de acreditar la percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

1.º Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.

2.º Últimas tres nóminas percibidas.

3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

5.º En caso de trabajador por cuenta propia se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda:

1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

En relación a la titularidad de los bienes:

1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

Y finalmente, una declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de esta Ley.


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Si la entidad financiera se queda la vivienda, ¿pierdo todo el dinero de la hipoteca que haya pagado hasta entonces al banco?

Si la entidad financiera se adjudica el inmueble por un valor superior a la deuda pendiente y a las costas procesales deberá consignar la diferencia existente entre lo cobrado de manera efectiva y lo adeudado.

Si pierdo mi vivienda en un procedimiento hipotecario, ¿sigo teniendo deudas que saldar con el banco o ya no?

Depende, si el valor de adjudicación de la vivienda no cubre la deuda, los intereses y las costas procesales generadas todavía existirá un crédito a favor de la entidad financiera al que deberá hacer frente el deudor hipotecario.

¿Puedo traspasar la casa a un tercero y que a partir de entonces él se haga cargo de las cuotas hipotecarias de la casa como propietario? Es decir, ¿puedo regalarle el piso a un familiar y que pase a ser suyo y sea él el que salde la deuda con el banco?

Estaríamos hablando de una subrogación hipotecaria y la misma requerirá el visto bueno de la entidad financiera acreedora. En esa situación el nuevo titular de la vivienda pasaría a ser el deudor del préstamo hipotecario.

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