España sufre un problema de envejecimiento de la población unido a una baja tasa de fertilidad. Se espera que para 2029 la población mayor de 65 años aumente en más de un 30%.
Esto supone un crecimiento del número de pensionistas que difícilmente podrá soportar el sistema público de prestaciones actual. Esta situación se agravará progresivamente por el inicio de la jubilación de los baby boomers, aquellos nacidos entre 1946 y 1964, la generación más numerosa de la historia.
Según los últimos datos del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones del mes de febrero de 2020, la pensión media de los hombres en España se situaba en 1.225,64 euros y la de las mujeres en 803,2 euros, lo que supone que los varones cobran de media 420 euros más que las mujeres.
Existe la necesidad social de proponer soluciones ante el envejecimiento de la población para complementar la pensión pública y cubrir el gasto sanitario, que tienen a aumentar progresivamente durante la jubilación. Se espera que para 2029 la población mayor de 65 años crezca un 30,8%.
Diferentes estudios concluyen que el 85% de los ahorros de los mayores de 65 años están concentrados en su vivienda habitual. Así, la inversión inmobiliaria habitualmente supone la práctica totalidad del patrimonio acumulado por estas personas a lo largo de su vida laboral.
Sin embargo, una realidad frecuente es que no disponen de la liquidez necesaria o una pensión suficiente para hacer frente a gastos propios de la edad como sanidad, adecuación de la vivienda a necesidades de movilidad o incluso simplemente mantener el nivel de vida que llevaban antes de la etapa de jubilación.
En España principalmente existen tres posibilidades para monetizar el patrimonio inmobiliario familiar sin abandonar la vivienda habitual:
1. Por un lado, la hipoteca inversa, que se traduce en una deuda con garantía hipotecaria y cuyos intereses se van acumulando año tras año para ser satisfechos por los herederos tras el fallecimiento del propietario.
2. Por otro lado la figura de la nuda propiedad, donde un inversor particular compra una vivienda llegando a un acuerdo con la persona mayor para que continúe viviendo en ella en usufructo hasta el fallecimiento pero sin recibir un precio adicional en caso de un abandono prematuro de la vivienda.
3. La comúnmente denominada “venta con alquiler garantizado” por la que el propietario se transmite la vivienda a un inversor particular, que se convierte en su arrendador. Las singularidades es que se establece un contrato a largo plazo, pero a diferencia de las alternativas anteriores no supone una solución habitacional de por vida.
Ante posibles abusos, la regulación española en material de hipoteca inversa exige la elaboración de un informe independiente que evalúe la idoneidad de este producto para el propietario. El problema surge cuando dicho asesoramiento no se realiza con el debido rigor.
A menudo las estimaciones del riesgo de longevidad y/o de evolución de los precios del mercado inmobiliario no son prudentes, además de no analizar otras cuestiones de interés como el ahorro del individuo, su generación de ingresos, sus necesidades, etc.
Para hacer frente a estas necesidades están naciendo nuevas compañías innovadoras como son:
– Almagro Capital SOCIMI (www.almagrocapital.com) es una sociedad cotizada en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) de Bolsas y Mercados Españoles y supervisada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Tiene una capitalización bursátil que supera los 25 millones de euros y cuenta con cerca de 150 accionistas. Adicionalmente, Almagro Capital es patrono de la Fundación Edad & Vida y la gestora está adscrita a los Principios de Inversión Responsable (PRI) de las Naciones Unidas.
La estrategia de inversión consiste en la adquisición de viviendas a personas mayores cuando éstas y sus familias consideran óptimo monetizar sus ahorros en este activo inmobiliario, y con el objetivo de complementar la pensión y atender sus gastos socio-sanitarios. El mayor siempre permanece como inquilino en su propio hogar de por vida y con total seguridad jurídica.
El modelo responsable de Almagro Capital supera las fórmulas tradicionales existentes con una oferta adaptada a medida de cada situación personal y un enfoque de servicio al mayor, así como a su entorno familiar, lo que se traduce en un mayor precio y por tanto bienestar para el propietario y su familia.
Con una visión global del mercado de la SilverEconomy nace Seniortech, que trata de afrontar con un enfoque basado en la tecnología y en los mejores estudios de longevidad las necesidades integrales de los mayores.
Para ello en julio 2019 lanzó el portal líder de asesoramiento especializado www.jubilatucasa.com que ofrece información y asesoramiento gratuito de las distintas opciones que tienen las personas mayores para monetizar su vivienda.
En junio 2020, ha lanzado la web de intermediación inmobiliaria especializada en el mundo senior para las operaciones de nuda propiedad o compra con alquiler garantizado. (www.viviendas.seniortech.es)