Entre las distintas medidas adoptadas durante la presente crisis sanitaria ha destacado la suspensión extraordinaria de determinados desahucios.
Esta medida se adoptó al inicio de la pandemia mediante el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, modificado posteriormente por el Real Decreto-Ley 30/2020 de 29 de septiembre y cuya versión actual se establece en el Real Decreto-Ley 37/2020 de 22 de diciembre.
Inicialmente la suspensión de desahucios era aplicable a aquellos procedimientos judiciales donde el poseedor de la vivienda estaba legitimado por la existencia de un contrato de arrendamiento si bien con la última modificación también podrán suspenderse los desahucios de aquellas personas que estén ocupando la vivienda sin existencia de justo título.
Con este artículo pretendo aclarar las cuestiones más relevantes de la medida adoptada en materia de desahucios ya que ha generado muchas dudas, llegando incluso a afirmarse de manera errónea que puede suspenderse de manera indefinida cualquier tipo de desahucio.
¿Se puede suspender de manera ilimitada un desahucio?
No, la suspensión de un desahucio podrá solicitarse durante la vigencia del estado de alarma, actualmente está fijada hasta el 9 de marzo de 2021.
¿Se puede suspender cualquier desahucio?
No, sólo podrán suspenderse los desahucios de viviendas y cuando concurran determinadas circunstancias tanto en el arrendador como en el ocupante de la vivienda.
¿Cualquier inquilino u ocupante de una vivienda puede solicitar la suspensión de un desahucio?
Sólo podrán solicitar la suspensión de un desahucio aquellos inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, considerando que la misma se produce con las siguientes circunstancias:
– Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
– Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
A los efectos de lo expuesto se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.
Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
Asimismo, podrá solicitar la suspensión de un desahucio el ocupante de una vivienda sin justo título siempre que la entrada o permanencia en el inmueble esté motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se tendrá en cuenta el informe de servicios sociales conforme a lo indicado en los párrafos anteriores de este artículo.
¿Cualquier propietario de un inmueble está afectado por esta medida?
No, esta medida sólo afecta a los denominados grandes tenedores. El propietario del inmueble deberá ser una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
¿Cuál es el procedimiento a seguir?
La suspensión debe ser solicitada por el arrendatario u ocupante del inmueble aportando en el procedimiento de desahucio aquella documentación que acredite su situación de vulnerabilidad económica.
El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al propietario, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica o con riesgo de situarse en ella.
Seguidamente el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.
El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento.
¿Qué consecuencias tiene la acreditación de situación de vulnerabilidad del inquilino?
Acreditada la vulnerabilidad del inquilino u ocupante, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna.
El propietario del inmueble obtendrá una compensación económica, si a los tres meses de la emisión del informe de los servicios sociales, no se hubieran adoptado las medidas indicadas en dicho informe, correspondiente al valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador.
La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.
También podrá solicitarse una compensación cuando se acredite que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
*Diego Lázaro Tobajas es abogado y socio-director de Lázaro & Asociados
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