Martes, 06 de Diciembre de 2022

*Escucha aquí en Spotify el episodio de La Radio del Vamos para conocer qué es el Euribor y qué relación tiene con las hipotecas

El sistema de amortización francés es el usado más habitualmente en España para calcular la cuota de una hipoteca. Esto seguramente no lo sabías pero es sumamente importante que sepas cómo se aplica si quieres adquirir tu primera vivienda o aunque tengas experiencia en el mercado inmobiliario. Empecemos por el principio: ¿qué es el sistema de armonización francés? Se trata de un sistema de amortización mediante cuotas constantes. De hecho, también es conocido como sistema de cuotas fijas. Esto quiere decir que todos los meses pagaremos lo mismo hasta conseguir la liquidación total del préstamo hipotecario.

Pero, ¿quiere decir esto que el sistema de amortización francés solo puede aplicarse a las hipotecas con tipo de interés fijo? Para nada, todo lo contrario. También se suele utilizar en las de tipo variable o mixto. En estos casos, la parte que corresponde a intereses dentro de las cuotas sí que variará cuando se revise el Euribor, lo que se produce, generalmente, una vez al año.

Con este sistema de cálculo, aunque las cuotas sean idénticas cada mes, al inicio del préstamo en las cuotas pesa más la parte de intereses que se pagan y menos la de préstamo que se devuelve o amortiza. Y conforme avanza el plazo, va pesando más la parte de amortización.

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Ahora quiero explicarte qué factores influyen en el sistema de amortización francés. Son tres factores fundamentales. El capital total prestado: es decir, de la cantidad de dinero que te da el banco en concepto de hipoteca para que adquieras la vivienda; el tipo de interés aplicable: puede ser fijo, mixto o variable. Es decir, el porcentaje de ganancia que tiene el banco por haberte dejado el dinero. Se reparte a lo largo de toda la vida del préstamo, aunque no de forma homogénea. Y por último, como tercer factor, la duración del préstamo: las hipotecas se conceden, mayoritariamente, en plazos de amortización de entre 20 y 30 años. Cuanto mayor sea, más alto será el tipo de interés aplicable.

Para calcular las cuotas, el sistema de amortización francés usa una fórmula matemática que, como puedes comprender, es imposible que la explique en este podcast pero te animo a que la busques por curiosidad. 

Una vez dicho todo esto… ¿cómo se amortiza una hipoteca con este sistema francés? Pues bien, la hipoteca se va amortizando desde que se empieza a pagar porque, como ya hemos visto, en cada cuota o pago mensual hay una parte que corresponde a amortización.

Sin embargo, también es posible amortizar el préstamo hipotecario de forma adelantada y de manera total o parcial. En el primer caso, lo que haces es abonar de golpe el importe adeudado restante, lo que liquida el préstamo. En el segundo, solo pagas una parte y puedes elegir entre reducir la cuantía de la cuota mensual o el número de letras que te quedan por pagar.

Quizá ya sepas que es el sistema de amortización francés pero aún no hayas sacado la conclusión de cuáles son sus ventajas. Te cuento varias de ellas. La principal ventaja que ofrece el sistema de amortización francés es que permite disfrutar de cuotas constantes durante toda la vida del préstamo hipotecario. Solo cambiará la cuantía relacionada con los intereses en caso de que el Euríbor suba o baje si tienes contratada una hipoteca de tipo variable.

Además, otra característica de este sistema es que conlleva un mayor pago de intereses durante los primeros años del préstamo. O sea, el coste del préstamo se soporta más al principio. ¿Ya tienes claro qué es y cómo se aplica este sistema de amortización que es el más usado en España?

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