Donar una vivienda a un hijo no es gratis: Hacienda puede exigir hasta un 28%

La Agencia Tributaria ha emitido una advertencia clara sobre las operaciones de transmisión de inmuebles entre familiares. A partir del 23 de marzo de 2026, se recuerda a los ciudadanos que donar un piso a un hijo puede convertirse en una carga financiera inesperada para el progenitor. Aunque se trate de una entrega gratuita, el fisco considera que existe una alteración en el patrimonio del donante que debe tributar obligatoriamente. Consulta en este artículo todo lo que debes saber sobre la donación de vivienda.

Rendir cuentas con Hacienda: la ganancia patrimonial del donante

Muchos contribuyentes desconocen que, al regalar un inmueble, deben rendir cuentas con Hacienda por la diferencia entre el valor de adquisición original y el valor de mercado actual. El fisco asume que el padre ha obtenido un beneficio económico teórico, el cual debe integrarse en la base imponible del ahorro durante el ejercicio del IRPF. Según publica la Agencia Tributaria en su página web oficial, este impuesto puede alcanzar tipos de entre el 19% y el 28% dependiendo de la cuantía de la plusvalía generada.

Así que, los padres que deciden ayudar a sus descendientes se encuentran a menudo en una situación de vulnerabilidad financiera al no disponer del efectivo necesario para pagar el impuesto de una venta que, en realidad, no ha existido. De esta manera, la operación se percibe como un regalo envenenado para quien se desprende del bien. Es necesario recalcar que, independientemente de que el hijo pague el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, el padre debe cumplir con su obligación en la declaración de la renta anual.

Por ello, se recomienda realizar un estudio previo de los valores catastrales y de mercado antes de formalizar la escritura pública ante notario. La Agencia Tributaria dispone de herramientas de valoración para que los ciudadanos operen bajo un bajo riesgo de inspección técnica. Según publica el organismo oficial en su página web oficial, solo los mayores de 65 años que donen su vivienda habitual están exentos de tributar por esta ganancia, una excepción vital para la planificación de las familias.

Situación de vulnerabilidad y costes adicionales

La factura fiscal no termina en el ejercicio del IRPF del donante. El hijo, como receptor del inmueble, debe liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en su comunidad autónoma, además de la plusvalía municipal en el ayuntamiento correspondiente. Esta acumulación de tasas puede situar a ambas partes en una situación de vulnerabilidad económica si no se han previsto los gastos de gestión y notaría asociados a la transmisión de la propiedad.

Así que, el fisco monitoriza estas operaciones de forma exhaustiva para evitar que se encubran compraventas bajo la apariencia de donaciones. De esta manera, los contribuyentes deben asegurarse de que el valor declarado coincida con el valor de referencia de la Dirección General del Catastro. Cualquier discrepancia detectada por la Agencia Tributaria daría lugar a una liquidación paralela con los correspondientes recargos y sanciones administrativas que marca la ley vigente.

Finalmente, es importante recordar que existen bonificaciones autonómicas que pueden reducir significativamente el pago para el hijo, pero estas no afectan a la deuda tributaria del padre con el Estado. Los ciudadanos deben estar atentos a los plazos de presentación, que suelen ser de 30 días hábiles desde la firma de la donación para los impuestos autonómicos. El cumplimiento estricto de la norma es la única vía para evitar que un acto de generosidad familiar termine en un conflicto prolongado con el fisco.

Calendario y plazos para declarar la donación

El calendario fiscal obliga a reflejar la donación en la declaración de la renta del año siguiente a la firma. Es fundamental anotar la fecha de la escritura para no omitir este dato en el borrador, ya que la omisión de ganancias patrimoniales es una de las causas principales de sanción por parte de las autoridades tributarias.

Calendario de obligaciones fiscales por donación:

• Del 01 de abril al 30 de junio: Periodo para declarar la ganancia patrimonial en el ejercicio del IRPF. - 30 días hábiles tras la firma: Plazo para liquidar el Impuesto de Donaciones y la Plusvalía Municipal.

En el caso de que el fisco detecte un error en la valoración y exija un pago adicional, el interés de demora aplicable se mantiene en el 4% anual. Asimismo, para los contribuyentes que deban realizar ingresos elevados tras rendir cuentas con Hacienda, el primer pago se realiza al confirmar la declaración y el segundo pago fraccionado debe formalizarse antes del 5 de noviembre para evitar el inicio de la vía de apremio.