Podría parecer que la obra nueva en Aragón en general y Zaragoza en paticular viven una época expansiva en el sector de la construcción. Eso, a ojos del neófito que percibe en el skyline el regreso de las grúas tras el ostracismo que sobrevino con la crisis global de 2008. Sin embargo, sólo un 20% de las viviendas que se comercializan son de obra nueva.
Para conocer al detalle la situación de un sector que ha debido redefinise y que hoy se enfrenta a una nueva realidad marcada por una nueva crisis global, muy diferente a la de entonces, y totalmete ajena, HOY ARAGÓN conversa con Juan Carlos Bandrés, presidente de la Confederación de Empresarios de la Construcción de Aragón.
PREGUNTA. ¿Cómo describiría la evolución del sector de la construcción?
RESPUESTA. El primer mensaje que daría es que crecer de la nada puede ser muy llamativo. Nuestro sector sufrió en 2008 una profunda crisis que estaba vinculada a una crisis económica mundial. La situación entre 2000 y 2008 todo era crecer y crecer, sin aportar nada.
El modelo económico de urbanizar terreno para sacar beneficio hacía que la propia población participara en el proceso, al sacar un rendimiento económico con la compra y la posterior venta. Pero ese modelo hay un momento que se agota. Hasta 2015, el sector ha estado muy tocado.
¿Y la foto actual, cuál es?
Es cierto que en 2022 hubo en torno a un 10% o un 15% más de actividad, pero hay un dato que debe tomarse en cuenta: la obra nueva supuso un 20% del total de transacciones. Es cierto que el ahorro que se ha producido con la pandemia ha influido en la demanda, pero seguimos estando en niveles muy bajos.
¿Estamos ante un mercado sano?
Si se compara con el sector automovilístico, es como tener un parque de vehículos envejecido donde solo un 20% de las compras es de coches nuevos, mientras que el 80% corresponde a transacciones de vehículos de segunda mano.
La crisis de 2008 conllevó que los bancos no se impliquen en proyectos si no hay un 50% de pre ventas. Todos los proyectos tienen que estar comercializados antes de que se construyan, lo que supone que el comprador tenga que esperar en torno a 3 años.
¿Ese factor provoca un trasvase de posibles compradores a que opten por la reforma?
La reforma permite adecuar a las nuevas necesidades el espacio que un particular habita, pero el edificio sigue siendo viejo. No obstante, yo soy optimista: el camino tímido hacia la industralización va a hacer que se puedan construir edificios a precios bajos.
Eso es importante, porque el cliente final no está dispuesto a pagar un precio excesivo y de ahí que se produzca ese efecto colchón de optar por la segunda mano.
¿Es la Administración parte de la problemática?
Lo es por el súper excesivo control a la hora de analizar una licencia o una calificación provisional. Existe falta de personal para poner los edificios en valor.
Deberíamos ser más prácticos: los técnicos ya conocen que se siguen los procesos normativos, no hace falta que venga el sheriff de turno a desconfiar. La Administración debería ser facilitadora y no sumar dificultad en las certificaciones, concretamente desde el Gobierno de Aragón, que impide sobre todo el proyecto de vida de las nuevas generaciones.
La Administración está sobrepasada, y esta parálisis en las certificaciones es un problema artificial que debería solucionarse fácilmente.
Esta situación parece afectar especialmente con las VPO. ¿Cuál es la solución desde su punto de vista?
Existe falta de equipo por parte de la DGA, que no está poniendo los medios necesarios. La capacidad de las comunidades autónomas de conseguir fondos Next Generation es un objetivo pero no debería paralizar la economía cotidiana, sobre todo ahora que se ha modificado el modelo.
Somos la comunidad donde el precio de la VPO es más ajustado: en Valencia está por encima de los 200.000 euros, por no hablar de Madrid donde ya se dispara. En Aragón está en 185.000 euros y se pueden construir viviendas a ese precio siempre que el suelo no sea excesivo.
Existe demanda y nos estamos viendo en la obligación de decir que no sabemos en qué momento vamos a poder construir. Lo único que podemos hacer es intentar que lo poco que queda del ciclo político actual y el próximo que venga pongan remedio. Hay una parte de la sociedad que no accede a la VPO por la excesiva lentitud en los plazos.
¿Cómo está la situación del sector en relación a la falta de materias primas?
Todos echamos valores fuera culpando a la Administración, pero debemos ser un sector que se mire a sí mismo. Hemos estado demasiado acostumbrados a la inmediatez.
Por otra parte, la inflación supone una presión a la obra nueva, cuya viabilidad pasa por no repercutir el aumento de coste en el cliente final. La viabilidad de la obra nueva pasa por ello por la industralización.
¿Y cómo afecta la subida de los tipos de interés?
En ocasiones las noticias no reflejan el trato real entre banco y cliente. Estamos escriturando viviendas en distintas partes del territorio nacional y también en Aragón, y comprobamos que los tipos de interés no suponen un grandísimo problema para el cliente.
Para aquellos que dudan entre una vivienda nueva o de segunda mano, ¿qué ventajas destacaría de la primera, teniendo en cuenta que una de segunda mano siempre se puede reformar?
En el pasado se creaban estancias en espacios mínimos: viviendas de 90 metros con 4 dormitorios, alguno de ellos de 9 m2. A partir de 2015 empezamos a entender al cliente.
Por ejemplo, ahora los promotores hacen grandes terrazas y evitan los patios de luces. El cambio climático nos permite estar más en contacto con los espacios abiertos. Las nuevas viviendas son mucho más eficientes y mucho más cómodas.
Está bien rehabilitar un parque, pero si queremos que la sociedad evolucione también tenemos que ofrecer viviendas que estén en esa línea, donde la gente se sienta confortable.