El coste de los materiales de la construcción está cerca de alcanzar su máximo e iniciará una senda de descenso gradual durante los próximos meses, según las proyecciones de CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios. Se prevé que este ajuste paulatino de los costes de construcción se revierta un tercio del incremento registrado en los últimos dos años, lo que permitirá volver a alcanzar, en 2025, los niveles de equilibrio a largo plazo.
De acuerdo con los datos publicados recientemente por el Ministerio de Fomento, en mayo, el coste de los materiales de construcción se situaba un 38% por encima de los niveles de 2020. No obstante, la disminución de las tensiones inflacionistas en los mercados de materias primas debería empezar a reflejarse en la evolución de los costes durante los próximos meses. En este contexto, para Joan Pina, Director de Econometric Forecasting en CBRE: “El fin de la escalada de los costes de construcción, y su posterior descenso, ayudarán a paliar las consecuencias arrastradas durante los últimos meses en el sector, y traerán consigo nuevas oportunidades de desarrollo. Confiamos que el sobrecoste actual acabe absorbiéndose completamente en 2025”.
EL IMPACTO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO
Este súbito incremento de los costes de construcción ha tenido consecuencias significativas en la actividad del sector. En el caso de la obra nueva residencial, donde los costes de los materiales de construcción representan un porcentaje notable del coste total, este incremento repercutirá sobre el precio de la vivienda. Concretamente, se estima una subida entre 6 y 8 puntos porcentuales adicionales que se trasladará al precio final a medida que se comercialicen las promociones afectadas por esta subida. Para evitar un deterioro de las ratios de accesibilidad a la vivienda y de cara a los proyectos futuros, CBRE recomienda una reducción de costes (mediante la digitalización y la construcción industrializada) y agilizar las tramitaciones urbanísticas.
Por su parte, la obra no residencial está siendo la más afectada en costes, al ser más intensiva en los materiales con mayores subidas de precio. De hecho, en estos casos, se ha registrado un incremento medio de presupuestos de cada obra de entre un 23-28% respecto a los niveles previos a la pandemia. Adicionalmente, la escasez de materiales también ha afectado los plazos de construcción, con un retraso medio sobre la fecha inicial prevista de fin de obra entre 2 y 3 meses.
Asimismo, el impacto sobre la actividad se ha manifestado tanto en el proceso de ejecución como en el de estudio de las obras. En el primero de los casos, las obras en ejecución, se ha observado que en el ámbito de los constructores los beneficios merman. En cuanto a los promotores, se ha detectado una ralentización en sus planes de negocio, por el intento de no trasladar el sobrecoste de las operaciones al cliente final. Alberto de Frutos, Director General de Bovis from CBRE recomienda “realizar una ingeniería de valor del proyecto para buscar alternativas a aquellos materiales o soluciones constructivas que tengan un impacto mayor en el incremento de costes”.
En cuanto a las obras en estudio, los presupuestos están subiendo para cubrir posibles aumentos imprevistos de materias; se están reduciendo los plazos de validez de las ofertas (pasando de los 6 meses antes de la pandemia, a entre unos 10 y 15 días actuales); y los plazos de ejecución se extienden. Los presupuestos también están superando las previsiones; estos están aumentando entre un 10 y un 25% en comparación con el año pasado.