Mientras seguíamos la emocionante Eurocopa y nos ponían vacunas se tramitaba una reforma fiscal que muy probablemente nos va a hacer pagar más impuestos. Esta vez no ha sido como subir el IVA del 18 al 21 %, esto es un poco más difícil de explicar, pero vamos a intentarlo.
A los impuestos les encantan los inmuebles: se tributa por comprarlos, venderlos, alquilarlos o simplemente poseerlos. En parte es así por una cuestión de eficiencia para la Administración. Resulta imposible ocultar una casa, y además al propio contribuyente le interesa inscribir sus operaciones inmobiliarias en el registro de la propiedad por la protección jurídica que ofrece.
Sin embargo, aunque los impuestos sobre los inmuebles son eficientes en su recaudación, tienen una dificultad en el cálculo de su base imponible: su valoración. Sabemos que las casas no valen tanto como cree el iluso que se aferra al precio que un vecino dice que vendió en lo más alto de la burbuja, ni valen tan poco como te quiere hacer creer un posible comprador durante una dura negociación. Además, unas personas valoran más la ubicación, otras el espacio, algunas que estén en una calle tranquila y otras todo lo contrario. Las casas, como todo, valen lo que un tercero bien informado esté dispuesto a pagar por ello. Por eso, en España se hacen más de 1 millón de tasaciones cada año.
Las leyes de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y del ITP-AJD establecían que los impuestos sobre los inmuebles heredados (Sucesiones), recibidos como regalo (Donaciones) o comprados (ITP-AJD), se debían pagar en función de su valor real. El contribuyente declaraba ese valor, normalmente coincidente con el precio, y este se presumía cierto.
Pero la Administración tributaria muchas veces aplica la teoría del genial doctor de la televisión con un nombre que nos viene al pelo: el Doctor House. House solía afirmar: “He aquí el gran axioma de la condición humana: todo el mundo miente”. Así, las Comunidades Autónomas discrepaban del valor declarado y lo cuestionaban siempre que quedaba por debajo de sus estimaciones e iniciaba procedimientos de comprobación de valor. Su gran problema era que tenía que demostrar ante los tribunales el valor que según la Administración realmente tenía ese inmueble.
Como decíamos la eficiencia en la recaudación de impuestos es fundamental y no resulta ni barato ni operativo hacer una tasación específica para cada inmueble. Así que la administración utilizaba unos métodos de estimación de valor que le ofrecía la Ley General Tributaria sin necesidad de salir de la oficina. Estos métodos estiman un valor, bien en relación con el valor catastral o bien por precios medios de mercado aplicado a determinadas características del inmueble (ubicación, superficie, etc.).
Esto ha generado muchos litigios y el Tribunal Supremo ha determinado que este tipo de sistemas no son idóneos para valorar un inmueble y exigía una visita para su correcta valoración. Es decir, a la Administración le costaba mucho esfuerzo defender su postura en los tribunales, y además perdía muchas veces.
Y a la Administración no le gusta perder, así que la nueva ley viene a solucionarle el problema… para la Administración. El legislador ha aprobado una ley que deja la situación a las Comunidades Autónomas como le ponían las bolas de billar a Fernando VII. La Ley dice que la base imponible es directamente el valor de referencia. ¿Y qué es eso? Pues un valor, que fijará Catastro, basado en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante notario. Además, nos prometen que se realizarán valoraciones individualizadas teniendo en cuenta las características de cada inmueble (calidad constructiva, antigüedad, estado de conservación…).
Y por supuesto se puede recurrir ese valor, pero ahora será el contribuyente el que tendrá que demostrar que eses valor no está fijado correctamente. No sé qué pasará, pero intuyo que no bastará alegar que el piso tiene peores vistas que los de al lado o que tenía una mala distribución. La ley nos tranquiliza estableciendo que ese valor de referencia nunca será mayor que el valor de mercado. Pero cuidado, si el precio pagado es superior al valor de referencia, automáticamente la base imponible es el precio. Es decir, si usted consigue un chollo pagará por el valor supuestamente de mercado, pero si negocia mal y compra caro, pagará impuestos por su error. Y no solo al adquirir ese inmueble, sino cada año en el Impuesto sobre el Patrimonio.
Así que a efecto de los impuestos lo que importa es el valor, salvo que se pueda recaudar más con el precio. No parece muy justo ya que como decía Quevedo: “solo el necio confunde valor y precio”.