Lunes, 01 de Junio de 2020

Todos nos enfrentamos a la realidad del COVID-19. Una amenaza global que combaten gobiernos, empresas y ciudadanos. Una pandemia que azota fuertemente al sector inmobiliario, y por consecuencia a la creciente inversión en nuestro país.


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La decisión del Gobierno de España, hace unos días, de paralizar por completo la construcción, provocará un impacto superior a los 5.000 millones de euros en la economía española con el cierre de casi el 90% de las obras.

Después de la medida aprobada el pasado día 29 de marzo, según apunta el Consejo General de Arquitectura Técnica, Aragón se mantiene en la sexta posición por comunidades con mayor volumen de “obras esenciales” todavía en marcha, lo que supone el 13% del total en la comunidad autónoma.

Una crisis humanitaria que tiene como punto de partida China, y que como principal exportador en el mundo en las cadenas de suministro provoca afecciones a sectores tan importantes como el logístico.

Según datos de la consultora JLL, el volumen de inversión en el sector logístico durante el ejercicio de 2019 fue de 1.875 millones de euros con fuerte aceleración en la recta final de año, siendo Zaragoza una de las localizaciones que más protagonismo está ganando en este sector por detrás de Madrid y Barcelona que registran el 75% de los activos transaccionados.

Con el repunte inmobiliario en el año 2018 en el valor de los activos, los fondos han representado el 85% de la inversión total en este sector, siendo muchos de ellos internacionales. Esto pone de relieve la gran capacidad de atracción como punto logístico del país.


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En el caso concreto de Zaragoza, desde hace años tiene un gran potencial logístico que está contribuyendo de manera importante a impulsar las exportaciones de nuestro país. Una ciudad que, según la mayoría de los indicadores, es idónea para estudiar la viabilidad de productos y servicios.

‘HUB LOGÍSTICO’

Es una casuística que se explica en base a la exigencia con la que los aragoneses reciben los nuevos productos en el mercado. Es un campo de pruebas idóneo para marcas internacionales en el lanzamiento de nuevos productos al mercado.

Junto a ello, se añade la posición estratégica dentro del territorio español entre otras grandes ciudades e incluso como nexo con el sur de Francia.

Zaragoza cuenta con la mayor plataforma logística del sur de Europa (PLAZA), además de tener el segundo aeropuerto de España en tráfico de mercancías. E incluso, el Gobierno de Aragón tiene sobre la mesa el planteamiento de una zona franca para aumentar su oferta logística y así consolidarse como ‘Hub logístico.

La plataforma logística de Inditex es uno de los pulmones de PLAZA / Inditex

Una apuesta interesante que complementa la trama logística de Zaragoza para aumentar las posibilidades comerciales, tanto para las empresas que ya operan allí como para potenciales interesados.

Actualmente, VGP NV, uno de los principales promotores logísticos en Europa, tiene en marcha uno de los proyectos ‘llave en mano’ más importantes de la capital aragonesa en los últimos años: el nuevo centro logístico de 18.000 m2 para el operador aragonés Cotrali.

Otros operadores consolidados como DB Schenker, Inditex, Grupo Sesé o Porcelanosa, entre otros, están obteniendo importantes resultados en la facturación de sus centros de Zaragoza. Y apuestan por el potencial de la ciudad como uno de los grandes puntos logísticos de España capaz de crear negocio en muchas operaciones.


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Otros key players como el gigante norteamericano Amazon, invertirá en Aragón 2.500 millones de euros en los próximos años contando con suelo disponible suficiente para los tres emplazamientos escogidos: El Espartal de El Burgo de Ebro, la plataforma logística de Huesca y en Villanueva de Gállego. Con un total de más de 100 hectáreas, en torno al 30% de suelo industrial.

¿UN FUTURO INCIERTO?

Pero, ¿qué pasará en los próximos meses? ¿Cómo actuarán los principales inversores en suelo logístico? ¿Cómo está golpeando a este sector la crisis del coronavirus?

Por un lado, de cara a los próximos años este sector va a tener cada vez más una tendencia hacia el uso intensivo de las nuevas tecnologías. y de alguna forma, la crisis sanitaria que nos ha ‘encerrado’ en nuestros hogares está acelerando el e-commerce, que ya ha crecido más de un 50% desde el confinamiento. Compras online sobre todo en alimentación, jardinería, mobiliario…

La cara más amarga de esta situación es la interrupción de las cadenas de suministro por todo el mundo, con un impacto significativo en el sector logístico e industrial. La paralización de las fábricas en China ha provocado la suspensión temporal de diferentes producciones y del abastecimiento de existencias. Por lo que es difícil estimar a corto plazo las afecciones, dado que se trata de una crisis que afecta a todo el mundo.

Lo que ocurrirá en los próximos meses será una reducción del uso de las grandes superficies de almacenaje. Las empresas especializadas en satisfacer la demanda de grandes espacios, a corto plazo, es muy probable que tengan una importante caída dado que la obtención de existencias alternativas no es sencilla por el enorme impacto de esta crisis sanitaria.

¿DESGLOBALIZACIÓN?

La respuesta por parte de las empresas va a ser inmediata. La búsqueda de nuevas fuentes de abastecimiento de material, posiblemente cercanas a PLAZA o incluso en la propia región aragonesa, y por consecuencia incluso provocará la aparición de nuevas instalaciones industriales asociadas a estas fuentes. Lo cual provocaría una desglobalización paulatinamente.

El Aeropuerto de Zaragoza se colocó el pasado año 2019 como el segundo en transporte de mercancías / HOY ARAGÓN

Esto tendrá además una importante trascendencia en el tráfico aéreo de mercancías que capitaliza la actividad del Aeropuerto de Zaragoza. En el volumen del año 2019, se sitúa sólo por detrás del aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas.


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Por otro lado, la extensión en el tiempo de esta crisis puede acelerar la automatización de las operaciones así como el uso de la robótica.

Lo que transformará la forma de entender los activos logísticos: la tendencia será a construir edificios de mayor altura pero menor superficie en términos de metros cuadrados de suelo. Por lo que la oferta puede redinamizarse en principales focos logísticos como PLAZA -que recientemente se aprobó administrativamente una ampliación importante-.

Todo esto, sumado al creciente e-commerce, aumentará también la demanda de suelo por lo que podría encontrarse un equilibro tras la curva.

Las dudas por el cambio de tendencia en el consumo, tras la crisis del coronavirus, se resolverán en poco tiempo.  ¿Aumentará la compra online de comestibles hasta convertirse en un hábito principal en la sociedad? ¿Se acelerará la integración de la tecnología en el sector y en la sociedad?

El impacto que está teniendo en estos factores es innegable. Estaremos atentos.

*Miguel Sanz es Arquitecto en Tétris (JLL Group)

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