Aragón vende un 30% más de viviendas por habitante que la media española: las razones de un mercado atípico
Hay un dato sobre el mercado inmobiliario aragonés que llama la atención a quien lo escucha por primera vez. Mientras que la referencia de normalidad en España se sitúa en 10 compraventas de vivienda por cada 1.000 habitantes al año, Aragón registra 13. Un 30% por encima de la media nacional.
No es un pico puntual ni una anomalía estadística: es un patrón que se sostiene en el tiempo y que convierte a la comunidad en uno de los mercados inmobiliarios más activos del país, muy por encima de lo que su peso demográfico haría prever.
Así lo explicó Luis Fabra, director de la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, en la jornada 'Perspectivas en mercado inmobiliario 2026' celebrada en el Patio de la Infanta de Ibercaja. Para Fabra, ese nivel de actividad tiene una lectura doble: refleja la vitalidad del mercado aragonés, pero también su tensión. "El mercado está bastante tensionado, ya no hay mucho colchón para crecimientos intensos", advirtió.
Un mercado que funciona por encima de su talla
¿Qué explica que Aragón compre más viviendas por habitante que la media española? Varios factores se combinan. El primero es Zaragoza: una capital de tamaño medio con precios todavía inferiores a los de Madrid o Barcelona, que atrae tanto a compradores locales como a inversores y a personas que buscan una alternativa más asequible a las grandes ciudades. El diferencial de precio respecto a los mercados más tensionados del país sigue siendo un argumento de compra poderoso, aunque ese diferencial se ha ido estrechando con los años.
El segundo factor es la estructura demográfica y económica de la comunidad. Aragón tiene una economía diversificada —industria, logística, agricultura, servicios— que genera empleo estable y capacidad de ahorro, dos condiciones imprescindibles para que el mercado de compraventa funcione con fluidez. A diferencia de otras comunidades donde la precariedad laboral frena el acceso a la propiedad, Aragón mantiene una base de compradores solventes que sostiene la demanda incluso en ciclos de tipos de interés altos.
El tercero, señalado por Fabra, es que cuando los precios suben hay dos válvulas de escape: financiarse con hipoteca o moverse en el territorio hacia zonas más baratas. Ambas están funcionando en Aragón. La dispersión de municipios medianos con buena conectividad a Zaragoza —Cuarte de Huerva, Utebo, Zuera, Épila, Calatayud— permite a muchos compradores encontrar vivienda a precios razonables sin alejarse demasiado de su entorno laboral.
El problema: más demanda que oferta
Que Aragón venda más viviendas por habitante que la media no significa que el mercado esté equilibrado. Todo lo contrario. La demanda supera con claridad a la oferta disponible, especialmente en obra nueva. España lleva años intentando superar los 100.000 visados anuales de vivienda nueva sin conseguirlo de forma consistente, y Aragón no es una excepción a esa dificultad. La capacidad productiva del sector está muy limitada, los costes de construcción están en máximos históricos y los plazos de entrega se alargan.
El resultado es un mercado donde prácticamente todo lo que se construye se vende —y se vende rápido, a compradores con capacidad financiera— pero donde la vivienda de primer acceso, la que necesitan los jóvenes y las familias con rentas medias, brilla por su ausencia. "Estamos en una burbuja en el sentido de que todo lo que se produce de obra nueva se vende a una demanda muy solvente porque se produce muy poco", resumió Jorge Aguerri, jefe de Desarrollo de Negocio Promotor de Ibercaja.
¿Puede mantenerse este ritmo en 2026?
Fabra prevé una moderación. Su escenario más probable para 2026 es que Aragón cierre el año con entre 11 y 12 compraventas por cada 1.000 habitantes, por debajo de las 13 actuales pero todavía por encima de la media nacional. "Tener un 2026 con 11 o 12 compraventas por cada mil habitantes y año será un buen dato", señaló. La inflación, el posible encarecimiento de los tipos de interés y los costes energéticos derivados de la guerra de Irán son los principales factores que podrían enfriar la actividad.
Lo que no prevé ninguno de los expertos consultados es una bajada de precios. El mercado puede ralentizarse, pero los precios seguirán creciendo, aunque con menos intensidad que en 2025. Para quien lleva tiempo esperando que el momento de comprar llegue solo, la señal es clara: ese momento no va a llegar por la vía de la corrección del mercado.
