El mercado inmobiliario de Aragón y las hipotecas para jóvenes
El mercado de la vivienda en Aragón ha vivido en 2024 uno de sus mejores años desde la crisis de 2008, con un crecimiento sostenido en las operaciones de compraventa y un aumento significativo de la promoción de obra nueva. Así lo constata el último informe elaborado por la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, en colaboración con el Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón.
Según los datos presentados por el director de la Cátedra, Luis Fabra, se registraron 16.434 operaciones de compraventa, lo que supone un repunte del 8,8 % respecto al año anterior. Es la segunda mejor cifra desde 2007 y marca un punto de inflexión para el sector en la comunidad autónoma.
En paralelo, la promoción de obra nueva se ha reactivado, con 3.139 viviendas finalizadas en 2024, la cifra más alta desde el inicio de la pandemia. Este auge refleja tanto el apetito de los compradores como la voluntad de los promotores por retomar proyectos pospuestos durante años de incertidumbre.
El crecimiento no ha sido solo cuantitativo: los precios también han seguido una trayectoria ascendente, con un aumento medio interanual del 8,6 %, concentrado en el mercado de segunda mano, que representa cerca del 80% de las transacciones.
Un mercado sólido, pero poco accesible para los jóvenes
A pesar del dinamismo del sector, el acceso a la vivienda sigue siendo una barrera especialmente dura para los jóvenes aragoneses. Se estima que unas 47.000 personas en edad de emanciparse tienen serias dificultades para acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. El acceso a hipotecas para jóvenes y otros incentivos financieros es clave en el mercado inmobiliario de Aragón.
El Gobierno de Aragón ha identificado este fenómeno como una emergencia social y ha puesto en marcha un ambicioso plan de vivienda dotado con 400 millones de euros, con un horizonte de seis años. Entre las medidas impulsadas se incluye el incremento de la oferta pública y protegida, la activación de visados de Vivienda de Protección Autonómica (VPA), así como líneas de alquiler público a precios inferiores al mercado y proyectos de reconversión de locales vacíos en viviendas accesibles.
El consejero de Fomento, Vivienda, Logística y Cohesión Territorial, Octavio López, ha destacado que el 80 % de las nuevas viviendas impulsadas por este plan estarán reservadas a jóvenes entre 18 y 39 años, con el objetivo de favorecer la emancipación sin comprometer la estabilidad financiera de las nuevas generaciones.
Hipotecas y esfuerzo financiero: el talón de Aquiles de la emancipación
En 2024, el 60,39 % de las operaciones de compraventa en Aragón se financió mediante hipotecas, una ligera subida frente al 58,15 % registrado en el tercer trimestre del año. En total, se formalizaron 9.924 préstamos hipotecarios, lo que supone un crecimiento del 3,6 % respecto a 2023.
A esto se añade la posibilidad de contar con el llamado aval ICO para primera vivienda, un instrumento financiero que permite acceder a una financiación del 100 % a menores de 35 años para adquirir una vivienda habitual.
Sin embargo, el esfuerzo económico que implica acceder a una hipoteca sigue siendo elevado para los jóvenes. Un comprador joven necesita, de media, 3,4 años de salario para afrontar la entrada de una vivienda. Además, las cuotas hipotecarias absorben el 55 % del sueldo mensual, mientras que el alquiler representa hasta el 72 % de los ingresos, según un informe del consejo autonómico.
Este nivel de presión financiera, no solo retrasa la emancipación, sino que dificulta la atracción de profesionales esenciales en zonas rurales, como Teruel o el Pirineo aragonés, donde el encarecimiento del alquiler se ha convertido en un obstáculo para cubrir plazas en sectores clave como la sanidad o la educación.
Ante esta situación, la Administración autonómica estudia declarar determinadas áreas como "zonas tensionadas" para aplicar topes al precio del alquiler, y trabaja para reforzar las hipotecas adaptadas a jóvenes, con condiciones más flexibles, periodos de carencia y menor exigencia de entrada.
Hacia un modelo más inclusivo
El informe de la Universidad de Zaragoza pone en valor el buen momento del mercado, pero también alerta de la necesidad de construir un modelo más accesible, inclusivo y sostenible. Los incentivos públicos, la colaboración con el sector financiero y las políticas activas de vivienda son, a juicio de los expertos, elementos clave para garantizar que la recuperación inmobiliaria no deje atrás a toda una generación.
