Merlin Properties se reinventa: en 2032, un euro de cada tres que gane vendrá de un centro de datos
Merlin Properties ya no es solo una inmobiliaria. O al menos no lo será dentro de pocos años. La socimi cotizada en el Ibex ha presentado este martes en Bilbao un plan de transformación que cambia de arriba abajo su estructura de ingresos: los centros de datos, que en 2025 representaban el 6% de su facturación, pasarán a suponer el 65% en 2032. Un giro radical que responde a una demanda estructural —la inteligencia artificial y la computación en la nube— y que sitúa a Zaragoza, entre otras ciudades, en el mapa de la infraestructura digital europea.
El dato resume la magnitud del cambio: en siete años, Merlin pretende multiplicar por más de diez el peso de sus centros de datos dentro del negocio. Y hacerlo mientras reduce de forma sistemática su exposición a los activos que hasta ahora definían a la compañía: oficinas, logística y centros comerciales.
El desplome de las oficinas y el ascenso de los servidores
Los números de la presentación ante inversores son elocuentes. Hoy, las oficinas representan el 53% de los ingresos brutos por rentas de Merlin. En 2032, según sus propias proyecciones, habrán caído al 20%. La logística pasará del 25% al 8%. Los centros comerciales, del 16% al 7%. Y los centros de datos subirán desde ese 6% residual hasta dominar con el 65% de la facturación, que la compañía prevé que alcance los 1.800 millones de euros ese año.
Detrás de este reequilibrio hay una lectura clara del mercado: la demanda de espacio de oficinas sigue bajo presión tras la consolidación del teletrabajo, mientras la necesidad de infraestructura digital no para de crecer. Según estimaciones citadas por la propia compañía, cerca del 70% de la demanda de capacidad de centros de datos en 2030 estará vinculada a cargas de trabajo de inteligencia artificial avanzada. Es decir, no es un pico coyuntural. Es un cambio permanente en cómo funciona la economía digital.
Merlin lleva años anticipándose a esa tendencia. Su consejero delegado, Ismael Clemente, subrayó en el Capital Markets Day que la compañía comercializa prácticamente toda su capacidad incluso en fases iniciales de desarrollo, con márgenes por encima de las expectativas y alquileres que se estabilizan de forma progresiva. El centro de Bilbao, por ejemplo, ya está pre alquilado al 100% un año antes de su entrega.
Una apuesta que redefine qué es una socimi
La transformación de Merlin plantea una pregunta que va más allá de los números: ¿qué es hoy una socimi? Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria nacieron para gestionar activos físicos —edificios, naves, centros comerciales— y distribuir rentas entre sus accionistas. Merlin sigue haciendo eso, pero el activo físico que más va a crecer en su cartera no son metros cuadrados de oficina ni de almacén: son megavatios de capacidad de procesamiento de datos.
Es un modelo que la compañía comparte con algunos de los grandes operadores de infraestructura digital del mundo, y que en Europa todavía tiene mucho recorrido. La carrera ya está en marcha. Y Merlin, con Zaragoza entre sus fichas, quiere estar en primera línea.
7.840 millones y cuatro fases de expansión
El plan de inversión total asciende a 7.840 millones de euros, distribuidos en cuatro fases. La primera, de 614 millones, ya está completada. La segunda, de 2.756 millones, está en recta final. La tercera —4.470 millones entre 2026 y 2030— incluye ampliaciones en Bilbao y Lisboa, y la puesta en marcha de un nuevo centro en Zaragoza de 150 megavatios. Al término de esta fase, Merlin tendrá una capacidad instalada de 730 MW, lo que equivaldrá al 34% de toda la capacidad de centros de datos en España.
Pero el horizonte va más allá. La cuarta etapa contempla un pipeline potencial de más de 5,1 gigavatios, con proyectos en Castilla y León, Portugal y Extremadura. El más ambicioso de todos es el campus de Navalmoral de la Mata (Cáceres), diseñado como un complejo a escala gigavatio centrado en inteligencia artificial y computación avanzada, con una capacidad potencial de 1,4 GW y una inversión que podría alcanzar los 15.000 millones de euros. Si se materializa, se convertiría en uno de los mayores desarrollos de infraestructura digital de Europa.
Merlin ha bautizado su estrategia territorial con el nombre de "Diagonal Digital Ibérica": un eje que conecta Madrid, Bilbao, Lisboa, Zaragoza y Barcelona mediante energía renovable, conectividad de fibra óptica y cables submarinos. El objetivo es posicionar a la Península Ibérica como puerta digital entre Europa, América y África, aprovechando la privilegiada posición geográfica de España y Portugal y su capacidad de generación energética renovable, dos factores críticos para operar centros de datos de forma eficiente y sostenible.
