¿Tu vecino ha puesto cámaras en el portal?: lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y cómo actuar

Los conflictos por la instalación de cámaras de seguridad en comunidades de vecinos se han multiplicado en los últimos años en toda España. En Zaragoza, las consultas a administradores de fincas sobre este asunto han crecido con fuerza, según fuentes del sector, sobre todo en barrios donde los robos en portales o los actos vandálicos en garajes han empujado a algunos propietarios a tomar medidas por su cuenta. El problema es que no todo vale, y la ley es muy clara al respecto.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las cámaras

El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que la instalación de sistemas de videovigilancia en elementos comunes —portales, pasillos, escaleras, ascensores, garajes, jardines o piscinas— necesita el voto favorable de, al menos, tres quintos del total de propietarios, que a su vez representen tres quintos de las cuotas de participación. No basta con la mayoría simple que se usa para otras decisiones ordinarias de la comunidad.

Una sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2024 ratificó este criterio y añadió un matiz relevante: la instalación es legítima cuando cumple con ese quorum y respeta la normativa de protección de datos, pero resulta ilegal si se aprueba con una mayoría inferior o sin pasar siquiera por la junta de propietarios.

Dicho de forma más llana: si un vecino decide por su cuenta colocar una cámara en el rellano, en el portal o apuntando al patio de luces, está incumpliendo la ley. Y los demás propietarios tienen derecho a exigir su retirada.

Qué hacer si un vecino instala una cámara sin autorización

Los abogados especializados en propiedad horizontal recomiendan seguir un orden concreto. El primer paso es hablar con el vecino. En muchos casos, el propietario desconoce que la orientación o la ubicación de la cámara incumple la normativa y resuelve el problema recolocándola o retirándola.

Si la conversación no da fruto, el siguiente paso es trasladar el asunto al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Ellos pueden verificar si la cámara se aprobó en alguna junta y, si no fue así, exigir formalmente su retirada. Conviene dejarlo por escrito: un burofax o un correo electrónico con acuse de recibo dejan constancia del requerimiento.

En caso de que el vecino se niegue, cualquier propietario puede solicitar que el tema se incluya en el orden del día de la siguiente junta. La comunidad, reunida en asamblea, puede acordar la retirada del dispositivo y, si el propietario no obedece, iniciar acciones legales. La vía judicial ordinaria permite impugnar el acuerdo o la instalación, y los tribunales suelen dar la razón a los demandantes cuando no se respetó la mayoría de tres quintos.

La protección de datos también cuenta

Más allá de la LPH, la Ley Orgánica de Protección de Datos y la normativa de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) establecen requisitos adicionales que muchas comunidades desconocen o ignoran.

Las cámaras solo pueden enfocar zonas comunes del edificio. No está permitido grabar la vía pública salvo una franja mínima e imprescindible para el acceso al portal. Tampoco se pueden captar imágenes de puertas de viviendas, ventanas ni balcones, ya que eso supondría una intromisión en la intimidad de los vecinos.

Además, la comunidad está obligada a colocar carteles informativos visibles que adviertan de la existencia de videovigilancia, indicar quién es el responsable del tratamiento de las imágenes, establecer un protocolo de acceso a las grabaciones y fijar un plazo de conservación que, como norma general, no puede superar los 30 días. Pasado ese tiempo, las imágenes deben eliminarse salvo que estén vinculadas a una denuncia o investigación en curso.

Las multas por incumplir la normativa

La AEPD puede sancionar a las comunidades de propietarios —o a vecinos individuales— que instalen cámaras sin cumplir estos requisitos. Las multas varían según la gravedad de la infracción, pero pueden ir desde los 900 euros para las más leves hasta los 20 millones de euros o el 4% de la facturación en los supuestos más graves previstos por el Reglamento General de Protección de Datos europeo.

En la práctica, las sanciones a comunidades de vecinos se mueven en horquillas mucho más bajas, pero no son anecdóticas. La AEPD ha resuelto expedientes con multas de entre 1.000 y 6.000 euros a comunidades que grababan zonas no autorizadas o que carecían de la señalización obligatoria.

Un conflicto cada vez más frecuente en Aragón

En las comunidades de propietarios de Zaragoza, Huesca y Teruel el debate sobre las cámaras se repite con frecuencia en las juntas de vecinos. Los robos en trasteros y garajes, los actos vandálicos en portales y los problemas de convivencia nocturnos han alimentado la demanda de videovigilancia. Barrios como Delicias, Las Fuentes, San José o el Actur acumulan buena parte de las consultas a administradores de fincas, según fuentes del Colegio de Administradores de Aragón.

Eso sí, los profesionales insisten en que la seguridad no puede imponerse a costa de la privacidad. La solución pasa por hacer las cosas bien: convocar una junta, obtener la mayoría cualificada, contratar una empresa de seguridad homologada que instale el sistema conforme a la normativa y registrar el fichero de videovigilancia ante la AEPD. Saltarse cualquiera de estos pasos abre la puerta a reclamaciones, multas y conflictos vecinales que pueden enquistarse durante años.

Para los propietarios que se sientan afectados por una cámara instalada sin su consentimiento, la vía más rápida es presentar una reclamación ante la AEPD a través de su sede electrónica. El trámite es gratuito y la agencia suele resolver en un plazo de entre tres y seis meses.