La penalización que existe en España para los caseros que no devuelven la fianza: el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Cuando termina un contrato de alquiler y se entregan las llaves, comienza una cuenta atrás que muchos inquilinos desconocen. El propietario tiene exactamente un mes para devolver la fianza. Si no lo hace, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) activa de forma automática una penalización: a partir de ese momento, la cantidad retenida empieza a generar intereses legales por cada día de retraso. Así lo recoge el artículo 36.4 de la norma, una disposición que lleva años en vigor pero que sigue siendo uno de los derechos menos conocidos por los arrendatarios españoles.
La fianza es obligatoria en cualquier contrato de alquiler de vivienda habitual. Por norma general equivale a una mensualidad, aunque las partes pueden acordar garantías adicionales. Su función es cubrir posibles impagos o daños en la vivienda al final del contrato. Lo que no siempre queda claro es que, una vez finalizado el arrendamiento y entregadas las llaves, el propietario no puede retenerla indefinidamente sin consecuencias.
Qué dice exactamente la ley
El artículo 36.4 de la LAU es taxativo: transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin que se haya producido la devolución de la fianza, esta cantidad empieza a generar intereses legales. El tipo aplicable es el interés legal del dinero, que en los últimos años se ha situado en torno al 3,25% anual. Aunque pueda parecer un porcentaje modesto, el importe final depende del tiempo que se prolongue el retraso y de la cuantía de la fianza retenida. Cuanto más tiempo pase sin devolverla, mayor será la deuda acumulada por el propietario.
La penalización no requiere que el inquilino haga nada especial para activarse: la ley la establece de forma automática a partir del día 31. Lo que sí conviene hacer es dejar constancia por escrito de que se han entregado las llaves y de que se solicita la devolución, para tener documentado el punto de partida del plazo en caso de que el conflicto acabe en vía judicial.
Cuándo puede el propietario retener la fianza
La norma también protege al arrendador en determinadas circunstancias. Si durante ese primer mes el propietario detecta desperfectos en la vivienda que van más allá del desgaste habitual por el uso, o cantidades pendientes de pago —facturas de suministros, mensualidades impagadas, gastos comunitarios—, puede retener total o parcialmente la fianza. La condición es que pueda justificarlo: facturas de reparación, presupuestos de profesionales o documentación acreditativa del daño o la deuda son los medios habituales para hacerlo.
Sin esa justificación, la retención de la fianza más allá del plazo de un mes es contraria a la ley y da derecho al inquilino a reclamar tanto el importe de la fianza como los intereses generados desde el día 31.
Cómo reclamar si el casero no devuelve la fianza
El proceso de reclamación tiene una secuencia lógica que conviene seguir. El primer paso es la comunicación por escrito: un mensaje por correo electrónico, un burofax o cualquier medio que deje constancia de que el inquilino ha solicitado la devolución y de la fecha en que lo ha hecho. Ese documento es la base de cualquier reclamación posterior.
Si no hay respuesta o el propietario se niega a devolver la fianza sin causa justificada, el inquilino puede acudir a la vía judicial para exigir tanto el principal como los intereses acumulados. En función de la cuantía, el procedimiento puede seguirse como juicio verbal —más ágil y sin necesidad de abogado en determinados casos— o como juicio ordinario. Muchos colegios de abogados ofrecen servicios de orientación jurídica gratuita que pueden ayudar a valorar la mejor opción en cada caso concreto.
El Colegio de Abogados de Zaragoza, al igual que los de Huesca y Teruel, dispone de servicios de asesoramiento que pueden orientar a los inquilinos aragoneses sobre cómo proceder ante este tipo de conflictos sin necesidad de asumir costes elevados desde el primer momento.
Un derecho que conviene conocer antes de firmar
La mejor forma de evitar conflictos con la fianza es tener claros los derechos y obligaciones desde el principio. Documentar el estado de la vivienda al entrar —con fotos fechadas y un inventario firmado por ambas partes— facilita enormemente la resolución de discrepancias al final del contrato. Y conocer el plazo legal de devolución y las consecuencias de su incumplimiento es el primer paso para que ese dinero vuelva al bolsillo del inquilino en el tiempo y la forma que establece la ley.
