Pisos turísticos y de media duración en Zaragoza: ¿un negocio rentable?
En Zaragoza, los propietarios de pisos tienen varias opciones a la hora de alquilar: desde el alquiler turístico tradicional hasta fórmulas más flexibles de media duración. Dos empresas del sector, Turistea y Apartamentos Loira, explican cómo funcionan ambos modelos y qué factores determinan su rentabilidad.
La regulación de los pisos turísticos, el auge de las estancias temporales y la llegada de grandes empresas están redefiniendo el mercado inmobiliario en Zaragoza. Propietarios e inquilinos se mueven en un escenario donde la rentabilidad, la ocupación y la seguridad jurídica marcan la diferencia.
EL ALQUILER TURÍSTICO: INGRESOS ALTOS PERO CON RIESGO
Los pisos turísticos, que en la última década se habían convertido en una opción muy atractiva para propietarios e inversores, empiezan a complicarse por las exigencias normativas y el elevado desgaste que sufren las viviendas.
En la capital aragonesa conviven ya los tres grandes modelos: turístico (hasta 30 días, con licencia específica), larga duración (regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, con contratos de más de un año) y media duración, una fórmula híbrida que está captando cada vez más interés.
Desde Turistea, dedicada a la gestión de alquiler turístico, explican que puede ser muy rentable, aunque conlleva un esfuerzo constante. "Un piso bien ubicado y bien gestionado puede dar más ingresos que un alquiler tradicional", apuntan.
Su ocupación media en Zaragoza es de alrededor del 80%, llegando incluso al 90% en algunos casos. Sin embargo, este modelo requiere atención constante: la gestión de reservas, limpieza, mantenimiento y atención al huésped son fundamentales para garantizar una buena experiencia al visitante.
Otro de los puntos delicados son las relaciones vecinales. “Hay comunidades que no ponen pegas, pero en otras surgen conflictos por las entradas y salidas de viajeros”, reconocen desde Turistea. A esto se suma la necesidad de contar con licencia específica para operar como vivienda de uso turístico, lo que limita la expansión en determinados barrios.
Pese a ello, el perfil del propietario que apuesta por este modelo suele repetir. "Muchos buscan una rentabilidad rápida y la flexibilidad de disponer del piso cuando lo necesitan", destacan.
EL ALQUILER DE MEDIA DURACIÓN: ESTABILIDAD Y OCUPACIÓN CONTINUA
En el otro extremo se sitúa el modelo de Apartamentos Loira, empresa que gestiona actualmente cerca de 100 pisos y 460 plazas en Zaragoza. Ellos no trabajan el alquiler turístico de corta estancia, sino el de media y larga estancia, un formato intermedio que va desde 15 días hasta varios meses, e incluso 1 o 2 años.
Muchos propietarios llegan a la empresa tras abandonar el alquiler turístico por "problemas en las comunidades, mantenimiento elevado o exceso de gastos operativos", y otros provienen de la larga duración, buscando "una mayor flexibilidad y rentabilidad".
"Nos dirigimos sobre todo a ejecutivos, trabajadores desplazados, estudiantes o familias que necesitan una vivienda temporal por motivos laborales, médicos o personales", explican desde Loira. A diferencia del alquiler turístico, aquí no hay estacionalidad: "Nuestros precios no son estacionales. No subimos tarifas en fiestas como el Pilar, ni bajamos en febrero o noviembre, meses tradicionalmente flojos en el turismo. Para un ejecutivo desplazado, la fecha es irrelevante: viene porque tiene que trabajar".
El catálogo es variado: desde pisos estándar hasta viviendas "premium" como las de Torre Zaragoza, con piscina, gimnasio o grandes terrazas. "Ese perfil lo demandan sobre todo ejecutivos extranjeros que vienen con sus familias o que necesitan más comodidades", cuentan. También hay casos curiosos, como inquilinos que han solicitado instalar cargadores para vehículos eléctricos en los garajes, compartiendo el gasto con los propietarios.
La rentabilidad es uno de los puntos fuertes del modelo. La empresa realiza un análisis individualizado para cada propietario, calculando ingresos, gastos de mantenimiento, limpieza, consumos y comisiones, y les asesora sobre el tiempo estimado para recuperar su inversión. En Loira presumen de mantener una ocupación superior al 95%, lo que garantiza ingresos estables. Además, este modelo permite al propietario desgravar más gastos en el IRPF y reduce los problemas vecinales.
REGULACIÓN Y FUTURO DEL SECTOR
Sobre la nueva normativa, Loira destaca que la ventanilla única municipal para registrar pisos turísticos y temporales da seguridad jurídica y permite cumplir la ley: "Registrar los pisos como alquiler temporal nos da tranquilidad legal y evita problemas con las comunidades", explican.
Además, la empresa también subraya que este modelo tiene gran recorrido en Zaragoza, especialmente con la llegada de inversiones en energías renovables, baterías y centros de datos, que atraen a profesionales y ejecutivos: "Zaragoza no es una ciudad con un turismo muy potente; la estancia media de un visitante es de uno o dos días. En cambio, los alquileres temporales aportan estabilidad y ocupación continua y responden a una demanda real", concluyen desde la empresa.
