Si subes el alquiler al renovar el contrato en 2026 Hacienda te recortará la ventaja en el IRPF
Si eres propietario y tu contrato de alquiler vence este año, lo que prepara Hacienda te afecta directamente.
El Gobierno estudia modificar el IRPF para penalizar a los arrendadores que suban el precio del alquiler en el momento de firmar un nuevo contrato al terminar el anterior.
La medida, que todavía está en fase de diseño y necesitaría el aval del Congreso, reduciría la ventaja fiscal del 50% que hoy pueden aplicarse los propietarios que alquilan su vivienda habitual. Cuanto mayor sea la subida al renovar, menor sería la reducción fiscal.
Qué está sobre la mesa exactamente
La idea que baraja el Gobierno pasa por "modular a la baja" la reducción del 50% que hoy permite a los arrendadores tributar solo por la mitad de sus ingresos netos por alquiler.
Ese beneficio fiscal es uno de los principales incentivos para que los pequeños propietarios mantengan sus viviendas en el mercado del alquiler tradicional.
La penalización no se aplicaría a la actualización anual del alquiler prevista en el contrato y vinculada al IPC u otros índices. El foco está en el salto de precio entre contratos: la subida que el propietario aplica cuando el contrato termina y firma uno nuevo con el mismo inquilino u otro.
Por ahora no hay porcentajes cerrados. Se estudia una escala progresiva: cuanto mayor sea la subida al renovar, menor sería la reducción fiscal, aunque en ningún caso se llevaría a cero.
La vía prevista es un real decreto ley que, tras aprobarse en Consejo de Ministros, tendría que convalidarse en el Congreso, donde el Gobierno no tiene garantizada la mayoría.
Cómo funciona hoy la reducción del alquiler en el IRPF
Antes de hablar de penalizaciones, conviene tener claro el punto de partida. La reducción que hoy pueden aplicarse los propietarios en el IRPF depende de la fecha del contrato y de las condiciones del arrendamiento:
Para contratos firmados hasta el 26 de mayo de 2023, la reducción es del 60%.
Para los firmados desde esa fecha, el porcentaje varía: 90% si hay nuevo contrato en zona tensionada y la renta baja más de un 5% respecto al contrato anterior; 70% si se alquila por primera vez en zona tensionada a inquilinos de entre 18 y 35 años, o si el arrendatario es una administración destinada a alquiler social; 60% si la vivienda fue rehabilitada en los dos años anteriores al contrato; y 50% en el resto de casos, que es el más habitual.
En el alquiler turístico esta reducción no se aplica en ningún caso.
El debate que ha abierto la medida
La propuesta ha generado un intenso debate en el sector inmobiliario. Los críticos advierten de un posible efecto boomerang: si se endurece la fiscalidad al pequeño propietario, parte de la oferta podría salir del mercado del alquiler tradicional, lo que tensionaría aún más los precios en un mercado ya de por sí muy ajustado.
El argumento del Gobierno es el contrario: que la posibilidad de aplicar grandes subidas al renovar contrato sin consecuencia fiscal alguna es uno de los factores que alimenta la escalada de precios del alquiler en España.
Qué deben hacer propietarios e inquilinos ahora
Si eres propietario y tu contrato vence este año, sigue de cerca el BOE y los anuncios oficiales. El plan está en fase de diseño y puede cambiar durante la negociación parlamentaria. Si finalmente se aprueba, subir la renta al renovar podría recortarte parte del beneficio del 50%, por lo que la decisión tendrá también impacto tributario.
Si eres inquilino, conviene distinguir dos situaciones: la actualización anual pactada en contrato —que no está en el punto de mira de esta reforma— y la subida al firmar un nuevo contrato al finalizar el anterior, que es exactamente lo que la medida pretende penalizar. Si estás negociando una renovación, pide siempre la propuesta por escrito y revisa la fecha de vencimiento y las cláusulas de actualización.
