La compraventa de vivienda en Aragón sube un 20,6% y marca su segundo mejor trimestre desde 2007

El mercado residencial aragonés ha consolidado en el segundo trimestre de 2025 un nivel de actividad inusualmente elevado para el ciclo actual. Entre abril y junio se formalizaron 4.658 compraventas, lo que supone un aumento interanual del 20,6% y el segundo mejor resultado desde el tercer trimestre de 2007. En la comparativa inmediata, el volumen se enfría un 3,8% respecto al primer trimestre, si bien el balance semestral mantiene el tono alto que ya mostró el mercado en 2024.

Los datos proceden del Informe del Mercado Inmobiliario de Aragón del 2T-2025, impulsado por la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza con la colaboración del Colegio de Registradores de la Propiedad, Ibercaja, Grupo Plaza 14, el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón e Ingennus. El documento fue presentado este jueves en el Espacio Xplora de Ibercaja por Luis Fabra, director de la Cátedra, acompañado por Jorge Aguerri (Ibercaja), Fernando Baena (Colegio API Aragón), Fernando Montón (Grupo Plaza 14), Fernando Used (Ingennus) y Miguel Ángel Loriente (Colegio de Registradores de Aragón).

Precios en máximos desde 2012 y tirón de la vivienda nueva

El trimestre concluye con un precio medio de 1.636 €/m², el nivel más alto desde el primer trimestre de 2012. El avance es del 1,8% frente a marzo y del 7,2% interanual. Por segmentos, la vivienda nueva lidera el impulso de precios con un +2,9% trimestral y +7,2% interanual, mientras que la vivienda usada anota +1,6% en el trimestre y +7,6% en tasa anual.

En términos de volumen, la vivienda usada suma 3.793 operaciones, +1,6% trimestral y el mejor registro desde 2005 para un segundo trimestre. En obra nueva, se contabilizan 865 compraventas: –21,9% trimestral, pero +27,8% interanual, un indicador de que la base comparativa de 2024 fue baja y de que existe apetito por producto de nueva promoción cuando llega al mercado.

“La demanda está siendo especialmente activa, a pesar del crecimiento de los precios”, señaló Luis Fabra. “Influyen la expectativa de aumentos adicionales y el soporte de la financiación hipotecaria que aporta el descenso de los tipos de interés. Además, el entorno socioeconómico —más población, nuevos hogares, actividad económica vigorosa y mejores datos de empleo y salarios— está impactando de manera positiva en la evolución del mercado”.

Hipotecas: más cuota y mejor financiación

La vía hipotecaria gana peso: el 60,7% de las compraventas del trimestre se financió con hipoteca (frente al 59,59% del 1T-2024), con un crecimiento interanual del 21,3%. En el acumulado junio 2024–junio 2025, se suscribieron 10.999 hipotecas sobre vivienda en Aragón.

Para Jorge Aguerri (Ibercaja), el dinamismo tiene una explicación clara: “La concesión de crédito evoluciona favorablemente y la bajada de tipos está mejorando las condiciones financieras de los demandantes de hipoteca, lo que alimenta la propia dinámica del mercado”.

La otra cara: oferta corta y decisiones más rápidas

El desequilibrio entre demanda y oferta aparece con fuerza en el análisis cualitativo. Fernando Montón, director general de Grupo Plaza 14, advierte que “el mercado de obra nueva mantiene un ritmo de comercialización vertiginoso, no solo en las ventas inscritas en el registro, sino también en ventas en plano y en construcción. Los plazos de decisión del comprador se han reducido al mínimo por el temor a quedarse sin vivienda y a subidas de precio a corto plazo. La demanda supera de forma considerable la oferta”.

Desde la óptica de proyecto y diseño, Fernando Used (Ingennus) subraya que no hay “grandes novedades técnicas en un solo trimestre”, pero sí nuevas tipologías y fórmulas de residencia asociadas a la presión de la demanda: “coliving, alquiler y residencias” ganan espacio como respuestas a necesidades habitacionales en un contexto de actividad económica al alza.

El resto del inmobiliario: naves en máximos, locales al alza en el año

Más allá del residencial, el informe repasa los activos terciarios e industriales:

• Naves: 210 compraventas en el trimestre (+1,9% trimestral), muy cerca de los máximos desde 1T-2009. En 12 meses, 774 operaciones (+24,0% interanual).

• Locales: 417 operaciones (–12,2% trimestral), pero 1.737 en los últimos 12 meses, la cifra más alta desde el interanual de 1T-2008 (+17,8%).

• Trasteros: 570 en el trimestre (–11,8%). En 12 meses, 2.289 (+32,8%).

• Garajes: 1.789 en el trimestre (–8,4%). En 12 meses, 6.710 (+17,6%).

En alquiler residencial, el precio de oferta en junio se sitúa en 10 €/m²/mes, nuevo máximo de la serie, con +1,5% trimestral y +8,8% interanual.

Señales para lo que resta de año: tres vectores a vigilar

1) Tipos e hipotecas. La continuación del ciclo bajista de tipos condicionará el poder adquisitivo de la demanda y la elasticidad de las cuotas hipotecarias. Más recortes o estabilidad en mínimos sostendrían el pulso del mercado; sorpresas al alza introducirían freno.

2) Oferta efectiva. La escasez de suelo finalista y los plazos de tramitación siguen siendo cuellos de botella. El propio informe sugiere que el margen de recorrido del mercado depende tanto de la puesta en carga de obra nueva como de la movilización de vivienda usada en ubicaciones demandadas.

3) Demografía y empleo. El crecimiento de habitantes y la formación de hogares —impulsados por salarios y empleo— son el combustible de la demanda. Cualquier giro en el mercado de trabajo o en la llegada de población tendría reflejo inmediato en absorción y precios.

Un mercado con motor… y con fricciones

El balance del 2T-2025 dibuja un mercado sólido: actividad en máximos de ciclo, precios al alza y financiación que tracciona. Al mismo tiempo, emergen fricciones conocidas: oferta insuficiente de producto ajustado a la demanda (sobre todo obra nueva en plazas tensionadas), costes de construcción elevados y alquileres en récord, que elevan la barrera de entrada a primera vivienda y empujan a más hogares hacia la compra con hipoteca cuando pueden acceder a ella.

En ese cruce de fuerzas, la capacidad de respuesta de la oferta —suelo, licencias, promoción y colaboración público-privada— será decisiva para que la demanda no se traduzca en más presión de precios y para que el ciclo alcista no derive en un problema de accesibilidad. De momento, los indicadores que aporta la Cátedra apuntan a continuidad del dinamismo en la segunda parte del año, con el matiz de una normalización trimestral tras el arranque especialmente intenso de 2025.