El FMI le da dos palos al Gobierno: pide acabar con el tope del alquiler y limitar las hipotecas
El Fondo Monetario Internacional ha dado un doble toque de atención a España en materia de vivienda. En su informe Artículo IV, los técnicos del organismo piden al Banco de España que introduzca límites en la concesión de hipotecas antes de que se acumulen riesgos financieros, y al Gobierno que suspenda los controles de precios del alquiler que contempla la ley de vivienda aprobada en la pasada legislatura.
Son dos mensajes que van en direcciones distintas pero apuntan al mismo diagnóstico: el mercado inmobiliario español está bajo una presión que las políticas actuales no están resolviendo.
El tirón del mercado hipotecario es real. España cerró 2025 con el mayor número de préstamos para comprar vivienda desde 2010, y el importe medio de las hipotecas supera ya los niveles de la burbuja inmobiliaria.
El FMI reconoce que los criterios de concesión "siguen siendo prudentes en términos generales", pero advierte de que "han empezado a relajarse en cierta medida" y llama la atención sobre "el aumento reciente de la proporción de nuevas hipotecas constituidas con elevados ratios préstamo-valor".
En la práctica, cada vez más compradores están consiguiendo financiación por encima del 80% del valor de tasación, ya sea a través de programas de avales públicos —como los del ICO o de algunas comunidades autónomas— o directamente de las entidades bancarias.
Lo que el FMI pide al Banco de España
La recomendación es preventiva: que el Banco de España introduzca "en el próximo año" medidas hipotecarias basadas en la capacidad de pago de los prestatarios, "por lo menos en forma de orientación supervisora". Y que si los precios siguen subiendo y las normas de concesión continúan relajándose, pase de la orientación a límites de carácter obligatorio. "Las medidas serían más eficaces e incidirían menos en el crecimiento del crédito si se adoptaran antes de que se acumularan los riesgos", argumentan los técnicos del organismo.
España es uno de los pocos países de la Unión Europea que todavía no ha aplicado este tipo de medidas macroprudenciales sobre hipotecas. El Banco de España ya ha comenzado a trabajar en un marco teórico al respecto, pero el FMI considera que hay que pasar del marco a la acción.
El tope del alquiler, en el punto de mira
La parte más políticamente incómoda del informe para el Gobierno es la referida al mercado del alquiler. El FMI pide directamente que se suspendan los controles de precios contemplados en la ley de vivienda de 2023, aprobada con el impulso de Unidas Podemos.
La razón: "A menos que una evaluación rigurosa refute la evidencia preliminar de que los controles de alquiler han reducido de manera significativa la oferta de vivienda en alquiler, dichos controles deberían suspenderse tras su período inicial de tres años."
Es un mensaje claro contra una de las medidas más emblemáticas de la política de vivienda del Ejecutivo de coalición. Para el FMI, los controles de precios pueden reducir la oferta disponible —propietarios que prefieren no alquilar antes que hacerlo con precio limitado— y empeorar a medio plazo el problema que pretenden resolver.
Más suelo, menos burocracia
Más allá de las hipotecas y el alquiler, el FMI reclama al Gobierno "una acción más contundente para aumentar la oferta de vivienda": acelerar los planes de desarrollo urbano, liberar más suelo para la construcción, agilizar los procedimientos de autorización y reactivar la reforma de la Ley del Suelo, que quedó atascada en el Congreso por falta de acuerdo político.
El organismo alerta de que el rápido aumento de los precios —en tasas de hasta dos dígitos en algunas zonas— "está erosionando la asequibilidad y reduciendo la movilidad de los trabajadores".
Para el mercado aragonés, y en particular para Zaragoza, donde los precios llevan meses subiendo a un ritmo que empieza a preocupar a los compradores de primera vivienda, las recomendaciones del FMI son un termómetro de hasta dónde ha llegado la tensión en el sector.
Si el FMI habla de burbuja y de relajación en la concesión de hipotecas, es porque los datos que está viendo en el conjunto de España reflejan un mercado que corre más rápido de lo que la economía de los hogares puede seguir.
