¿Por qué te deniegan la hipoteca antes incluso de estudiarla? Los filtros que frenan a uno de cada tres compradores
Uno de cada tres personas que solicita una hipoteca no supera las primeras fases de evaluación bancaria. Es el dato que maneja Tecnotramit, una de las principales compañías de servicios a inmobiliarias y entidades financieras en España, a partir de análisis sectoriales propios.
Entre el 20% y el 30% de los solicitantes recibe una negativa antes incluso de que su expediente llegue al estudio de riesgos definitivo. No siempre por falta de dinero: a menudo, por no cumplir los estándares de entrada o por pequeñas inconsistencias en la documentación.
En Zaragoza y en el conjunto de Aragón, donde el precio de la vivienda ha subido con fuerza en los últimos años y el acceso a la propiedad sigue siendo uno de los principales retos para las familias, ese primer filtro bancario se ha convertido en el obstáculo que muchos compradores ni siquiera sabían que existía.
Qué miran los bancos antes de estudiar tu hipoteca
Los criterios que aplican las entidades financieras en esas primeras fases de evaluación son más estrictos que hace cinco años. Tecnotramit identifica cuatro grandes áreas de análisis:
La estabilidad laboral es la primera. Los contratos temporales o los periodos recientes de desempleo generan señales de alerta inmediatas. Un solicitante con un contrato fijo de varios años de antigüedad tiene muchas más posibilidades de superar ese primer filtro que uno con un contrato de obra y servicio renovado recientemente, aunque los ingresos sean similares.
El nivel de endeudamiento es el segundo. Los bancos aplican un límite orientativo del 30-35% de los ingresos mensuales destinados al pago de deudas. Si la suma de la hipoteca solicitada más otros préstamos —coche, tarjetas, financiación de consumo— supera ese umbral, la operación tiene muchas papeletas de no pasar el corte inicial.
El ahorro previo es el tercero y, posiblemente, el más difícil de superar para los compradores jóvenes. Los bancos financian de media el 70% del valor de tasación, lo que obliga al comprador a disponer del 30% restante más entre un 10% y un 12% adicional para cubrir impuestos y gastos. Para una vivienda de 300.000 euros —precio medio en zonas de demanda de Zaragoza— eso supone contar con aproximadamente 120.000 euros de ahorro previo antes de firmar nada. Una barrera enorme para quien no cuenta con patrimonio familiar o ahorro acumulado durante años.
La trazabilidad documental es el cuarto. Cualquier discrepancia entre escrituras, registro o tasación puede paralizar el expediente. Una superficie registral que no coincide con la catastral, una nota simple desactualizada o un precio de venta muy alejado de la tasación son motivos frecuentes de rechazo en esta fase.
"No estamos ante una burbuja, sino ante estándares más exigentes"
Desde Tecnotramit ofrecen una lectura que va más allá del dato de los rechazos: "Estamos viendo cómo operaciones que hace cinco años hubieran sido viables ahora se quedan en fases preliminares. No siempre se trata de falta de solvencia estructural, sino de que los estándares son más exigentes y el margen de error es mínimo".
Y añaden una conclusión relevante para quien siga con inquietud la subida de precios de la vivienda: "Por eso, pese a la inflación y la subida generalizada del precio de la vivienda debido a la falta de oferta, no estamos en ningún caso en una situación de 'burbuja' inmobiliaria". El razonamiento es que si los bancos están rechazando a uno de cada tres solicitantes, el crédito no está fluyendo de forma indiscriminada como ocurrió antes de 2008. El riesgo sistémico es, por tanto, distinto.
El endurecimiento de los filtros está redefiniendo quién puede comprar vivienda en España. El comprador que supera el proceso tiene hoy un perfil muy concreto: contrato indefinido con varios años de antigüedad, ratio de endeudamiento controlado, ahorro previo significativo y documentación impecable desde el primer día.
Ese perfil excluye a una parte importante de la población activa, especialmente a los jóvenes —con mayor prevalencia de contratos temporales y menor capacidad de ahorro acumulado— y a quienes han pasado por periodos de desempleo recientes.
