Trinidad Miguel (Grupo LOBE): "La demanda de vivienda triplica ahora mismo la oferta"

Grupo LOBE se ha erigido como una de las grandes promotoras de Aragón. Presente en todas las zonas de expansión de Zaragoza con nuevos desarrollos y capitalizando la construcción, no solo de vivienda libre, sino también de VPO, se caracteriza por la apuesta en la máxima calificación energética existente, Passivhaus, que garantiza un nivel de aislamiento único.

Sus tres delegaciones (Zaragoza, Madrid y Valencia) suman, en diferentes fases, un total de 3.000 viviendas para los próximos 4 años, tanto libres como VPO, y todas ellas certificadas Passivhaus.

Con un total de 279 viviendas ya finalizadas en Zaragoza, en fase de entrega de llaves, y 144 de ellas protegidas, a ellas se suman en torno a 900 viviendas en construcción y comercialización en la capital aragonesa, tanto libres como de protección oficial.

Para hacer balance de sus obras en marcha, tratar sobre las futuras y valorar en qué momento se encuentra el sector inmobiliario, ha tenido la amabilidad de visitar HOY ARAGÓN la directora Comercial y de Marketing del Grupo LOBE, Trinidad Miguel.

PREGUNTA: Una de las zonas de la ciudad que se ha desbloqueado y se enuentra en pleno desarrollo es la avenida Cataluña. ¿Cuáles son las principales actuaciones que está desarrollando Grupo LOBE allí?

RESPUESTA: Además de una obra que estamos actualmente entregando, estamos preparando el lanzamiento comercial de una gran promoción, que tendrá lugar este mes de enero.

Por su parte, Arcosur es el barrio que está llamado a crecer con más intensidad en la próxima década y Grupo LOBE está plenamente involucrado en él. ¿Cómo se concreta su apuesta en esta zona de la ciudad?

Grupo LOBE lleva muchos años ya apostando por el barrio de Arcosur, de hecho la primera piedra que se colocó correspondió a una de nuestras obras. Actualmente tenemos 760 viviendas entre finalizadas, construidas o comercializando. Además, en la parte cercana a Rosales del Canal tenemos otras 185 viviendas, en los edificios Sinfonía, Sonata y Minueto.

Otra de las zonas que está en ebullición es Valdefierro. ¿Cómo resumiría la presencia de LOBE?

Para el primer trimestre de 2025 tendremos en comercialización Residencial Neocity, una urbanización muy grande con piscina y zonas comunitarias compuesta de 267 viviendas VPA, además de otras 56 viviendas que se entregarán al Gobierno de Aragón para aumentar su parque público de viviendas de alquiler.

Por un lado estamos viendo que la oferta se ha desperezado plenamente, y Grupo LOBE es un claro ejemplo, pero paralelamente hay una creciente demanda que está por encima de lo que se construye. ¿Cómo se puede solucionar, sobre todo desde el punto de vista de la industrialización?

Nosotros apostamos desde el inicio por la industrialización en las obras. Como apunta, estamos detectando que la demanda triplica la oferta ahora mismo. Construir una promoción de viviendas comporta muchos compromisos y mucho tiempo. Desde que empezamos una promoción y se termina prácticamente pasan tres años. La primera solución es industrializar los procesos.

Nosotros estamos inmersos en un proceso, en primer lugar, de digitalización, con Hube, nuestro software propio. El fin es llegar a un punto de fabricación total de componentes para que sean ensamblados en obra. Y ello sin perder nada de calidad, sino al revés: ganando en calidad y acortando los plazos para poder cumplir los objetivos. Es decir, para nosotros la industrialización es una pieza clave para poder llegar a construir más viviendas.

Que la producción sea industrial y no hecha a mano repercute directamente en un mejor aislamiento. Grupo LOBE siempre ha abanderado la certificación Passivhaus. ¿Qué ventajas principales tiene este sello frente a otras calificaciones energéticas existentes en el mercado?

Además de la calificación A, todos nuestros edificios están certificados con Passivhaus, el estándar alemán, el más exigente en materia de eficiencia energética a nivel mundial, sobre todo hermeticidad, salud, confort y calidad del aire interior.

A la hora de industrializar los procesos de los componentes en fábrica, lo que conseguimos es que cuando se coloquen en obra, se haga de manera perfecta. Los premarcos, las ventanas y los cristales se colocan en una misma pieza que viene de nuestra fábrica de Segovia. Por ello, la calidad es muy superior y acortamos plazos, ya que construimos aproximadamente 500 m2 de fachada semanalmente.

¿Notan que han cambiado las demandas del cliente, sobre todo después de la pandemia, y cómo se han adaptado a ellas?

Yo llevo más de 25 años en este sector, y lo que demandaba un cliente entonces era muy distinto a ahora. El cliente actual lo que necesita es, primero, una casa cuya distribución interior esté muy bien pensada. En nuestro caso, la comunicación entre el equipo comercial y el de arquitectos es constante, para que los proyectos sean habitables y vivibles, con espacios amplios y abiertos, con grandes ventanales, mucha luz y grandes terrazas.

Ya no se llevan tanto las cocinas independientes, muy pequeñas y con salones pequeños, donde se pierden los metros, sino espacios amplios donde poder interactuar y compartir con la familia.

¿Cómo se desarrollan ahora los proyectos?

Por supuesto, el proyecto de  los arquitectos es lo más importante, pero la comunicación entre los equipos de distintos ámbitos es constante. Cada vez que realizamos un lanzamiento en una zona concreta, se elabora un estudio previo de demanda y estamos en contacto con el equipo de arquitectos para explicarles qué viviendas necesitamos para ese proyecto y que ellos puedan adaptarlo con sus criterios técnicos a las preferencias existentes. 

Así como la construcción se ha desperezado en los últimos años, la VPO, que había estado prácticamente parada, ha vuelto a resurgir, y Grupo LOBE es garante de ello. No obstante, también se detecta un tira y afloja entre promotoras y Administración en cuestiones como los trámite burocráticos o el precio del módulo. ¿Considera que el Gobierno de Aragón debería cambiar el módulo como han hecho otras comunidades?

Para nosotros es muy importante seguir apostando por la VPO en nuestra Comunidad, de hecho más de las obras que tenemos ahora mismo en construcción o comercialización son protegidas. Queremos seguir apostando por ello, pero creemos que es necesario un ajuste en el precio del módulo, porque desde la pandemia hemos tenido y seguimos teniendo aumentos en el coste de los materiales de construcción.

Si queremos hacer VPO, el módulo tiene que ajustarse para que sea rentable. Y, ya que hablamos de esto, lo que necesitamos es que se acorten los plazos de las licencias de obra por parte de los ayuntamientos. Desde que nosotros presentamos el proyecto básico solicitando licencia, estamos hablando de un plazo de 9 meses lo que nos está tardando. Durante ese tiempo, tienes que ser una empresa con solvencia para poder aguantar.

Desde el punto de vista impositivo hacia el cliente, ¿qué consideraciones realizan desde las promotoras?

El promotor cuenta con unos impuestos muy importantes, que nos suponen un 10% del coste de la promoción, desde el inicio y hasta el final de la obra. Pero después están los impuestos que gravan al cliente. Sobre todo en vivienda protegida, habría que trasladar a la Administración que esos impuestos fueran reducidos, porque hacen que la gente joven que necesita comprar primera vivienda no solo deban afrontar los costes del propio inmueble, sino los gravámenes de la propia transmisión.