Chueca plantea cambiar el PGOU para impulsar vivienda pública en barrios rurales

El Ayuntamiento de Zaragoza ha puesto en marcha una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) con el objetivo de desbloquear suelo paralizado desde hace años en los barrios rurales y, al mismo tiempo, impulsar la construcción de vivienda pública en todo el término municipal. La iniciativa, denominada Modificación TR24/16, busca corregir los desequilibrios heredados del planeamiento aprobado en los años de la burbuja inmobiliaria y adaptar la oferta residencial a la demanda real de la ciudad.

Así lo ha explicado la alcaldesa de Zaragoza, Natalia Chueca, quien ha señalado que el actual planeamiento contempla desarrollos urbanísticos que nunca llegaron a ejecutarse debido a su elevado coste y a unas previsiones de crecimiento que no se han cumplido con el paso del tiempo.

En estos núcleos rurales existen once áreas de suelo urbanizable con planes parciales o especiales aprobados, e incluso con proyectos de reparcelación y urbanización, pero sin que se hayan ejecutado obras. En total, estos ámbitos tendrían capacidad para 8.184 viviendas, aunque la realidad es muy distinta: solo se ha urbanizado una pequeña zona en el centro de Monzalbarba, con capacidad para 212 viviendas, de las que únicamente se han construido 42, todas ellas de titularidad municipal.

“La planificación urbanística de la ciudad preveía construir teóricamente 18.088 nuevas viviendas en los barrios rurales, pero la realidad es que llevan dos décadas sin desarrollarse”, ha reconocido Chueca. La alcaldesa ha recordado que estas previsiones se diseñaron a comienzos de los años 2000, en un contexto de fuerte expansión inmobiliaria, con grandes sectores residenciales pensados para asumir el coste de las infraestructuras generales.

Sin embargo, ese modelo no ha funcionado. Los elevados costes de urbanización, unidos a la falta de demanda para desarrollos de gran tamaño en los barrios rurales, han llevado a los promotores a priorizar la construcción dentro del cinturón de la Z-40, donde el mercado ha resultado más viable. Como consecuencia, tampoco se han desarrollado las tipologías de baja densidad más acordes con el carácter tradicional de estos núcleos.

DESBLOQUEAR SUELO

La modificación del PGOU nace, precisamente, para desbloquear ese suelo paralizado y flexibilizar la gestión urbanística. El objetivo es permitir que los propietarios puedan desarrollar los terrenos por fases más pequeñas y asumibles, en lugar de acometer grandes actuaciones de una sola vez.

Además, la propuesta plantea corregir el exceso de expectativas residenciales en los barrios rurales, reduciendo densidades donde no tienen sentido y trasladando parte de esa edificabilidad a zonas con mayor demanda, especialmente al interior de la Z-40. De este modo, el Ayuntamiento pretende reequilibrar el crecimiento urbano y favorecer la construcción de vivienda pública, especialmente en régimen de alquiler.

MEDIDAS CLAVE

Entre las principales medidas de la Modificación TR24/16 destaca, en primer lugar, la división de grandes sectores de suelo urbanizable en unidades de ejecución más pequeñas, siempre que superen las diez hectáreas. Esto permitirá urbanizar por fases y acompasar las obras a la demanda real. Además, cuando una parte de una unidad ya esté urbanizada, podrá equipararse a suelo urbano consolidado, evitando que los compradores queden expuestos a futuras derramas.

En segundo lugar, se introduce el concepto de áreas polisectoriales, que permitirá que sectores situados dentro de la Z-40 asuman cesiones de suelo o costes de infraestructuras generales inicialmente asignados a los barrios rurales. A cambio, podrán incrementar su aprovechamiento urbanístico. En los barrios rurales, esta reducción de costes se compensará con menores densidades o mayores cesiones al Ayuntamiento, favoreciendo tipologías residenciales más acordes con su entorno.

Otra de las novedades es la flexibilización de las cesiones de suelo para sistemas generales, que podrán sustituirse por parcelas en suelo urbano consolidado, por la ejecución de obras, la construcción de dotaciones públicas o viviendas públicas de alquiler, o por compensaciones económicas destinadas exclusivamente a estos fines. El objetivo es que el suelo obtenido por la administración pueda destinarse cuanto antes a su uso efectivo.

IMPUSLO A LA VIVIENDA PÚBLICA

La modificación del PGOU pone un acento especial en la vivienda pública, especialmente en régimen de alquiler. Se habilita un procedimiento para construir viviendas protegidas de titularidad municipal en parcelas residenciales con planeamiento aprobado pero pendientes de urbanización, mediante la ejecución de servicios urbanos provisionales.

Además, se permitirá levantar vivienda pública de alquiler asequible en parcelas de equipamiento público que no sean escolares ni deportivas, sin reducir los usos dotacionales previstos, sino aumentando la edificabilidad. También se abre la puerta a construir este tipo de vivienda en parcelas terciarias de titularidad pública.

Con esta estrategia, el Ayuntamiento busca no solo activar suelo bloqueado en los barrios rurales, sino también reforzar los barrios consolidados, especialmente aquellos con déficit de dotaciones y vivienda protegida, como Delicias, Centro, Las Fuentes o San José, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes y frenar la pérdida de población.