La letra pequeña del cambio urbanístico que llega a Zaragoza: atención a Movera, Garrapinillos y San Juan

El Ayuntamiento de Zaragoza ha puesto sobre la mesa una modificación “quirúrgica” del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que introduce cinco herramientas urbanísticas pensadas para desbloquear suelo, facilitar el desarrollo real de vivienda —especialmente pública y de alquiler— y adaptar el planeamiento a una demanda más realista.

La propuesta, de menor entidad que una revisión integral del PGOU, se activa al amparo de la Ley de Urbanismo de Aragón y de la normativa municipal, pero puede tener un impacto directo en barrios rurales como Movera, Garrapinillos o San Juan de Mozarrifar, donde buena parte del suelo urbanizable lleva años bloqueado.

DIVISIÓN DE LOS SECTORES: ADIÓS A LOS 'MACRODESARROLLOS'

Una de las principales novedades es la posibilidad de dividir grandes sectores de suelo urbanizable en unidades de ejecución más pequeñas y manejables.

• Podrán fraccionarse sectores de más de 10 hectáreas.

• Los sectores con plan parcial ya aprobado podrán dividirse en dos o más unidades cuya urbanización se ejecute de forma sucesiva.

• Cuando una unidad esté parcialmente urbanizada, se permitirá su liquidación parcial y su equiparación a suelo urbano consolidado.

Esto permitirá que los compradores puedan acceder a la licencia de primera ocupación sin quedar expuestos a futuras derramas por obras pendientes en otras fases, un problema habitual en desarrollos largos de barrios rurales.

Además, estos mecanismos se extienden también a suelos dentro del cinturón Z-40, facilitando que la urbanización se adapte a la demanda real de vivienda o suelo industrial, con ventajas financieras para promotores y menor riesgo de suelos paralizados durante décadas.

ÁREAS POLISECTORIALES: REPARTIR COSTES

La segunda herramienta introduce el concepto de áreas polisectoriales, una fórmula clave para barrios como Garrapinillos o Movera.

• Sectores dentro de la ciudad consolidada (interior de la Z-40) podrán asumir cesiones de sistemas generales o costes de infraestructuras que inicialmente correspondían a sectores de barrios rurales.

• A cambio, esos sectores urbanos podrán incrementar su aprovechamiento.

En sentido inverso, los sectores de los barrios rurales:

• Reducirán su aprovechamiento.

• O aumentarán cesiones al Ayuntamiento.

• O podrán optar por tipologías más acordes con su entorno, como vivienda unifamiliar o colectiva de baja densidad.

La compensación se hará de forma conjunta, permitiendo planes parciales compartidos o conveniados, siempre respetando los límites máximos de edificabilidad y densidad fijados en la modificación.

CESIONES DE SUELO MÁS FLEXIBLES Y MÁS ÚTILES

La tercera herramienta afecta directamente a las cesiones de sistemas generales, uno de los grandes cuellos de botella del planeamiento.

Se permitirá sustituir esas cesiones por:

• Parcelas en suelo urbano consolidado.

• Ejecución de obras de urbanización.

• Construcción de dotaciones públicas o viviendas públicas de alquiler.

• Compensaciones económicas destinadas exclusivamente a nuevas dotaciones o vivienda pública.

El objetivo es equilibrar la obtención del suelo con su ejecución real, de forma que las dotaciones lleguen antes a los barrios que más las necesitan, como Delicias, Centro, Las Fuentes o San José, y que el desarrollo de los nuevos suelos urbanizables tenga un retorno directo sobre la ciudad consolidada.

VIVIENDA PÚBLICA INCLUSO ANTES DE URBANIZAR

La cuarta herramienta abre la puerta a construir vivienda protegida de titularidad pública en alquiler en ámbitos con planeamiento aprobado pero pendientes de urbanización.

Para ello, se permitirá:

• Ejecutar servicios urbanos provisionales.

• Adelantar la construcción de vivienda pública sin esperar a la urbanización completa del sector.

Esta fórmula puede ser especialmente relevante en sectores bloqueados de barrios rurales, donde el planeamiento existe desde hace años pero nunca ha llegado a materializarse.

VIVIENDA ASEQUIBLE SOBRE EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS

La quinta herramienta es una de las más innovadoras y visibles.

Mediante un plan especial, se permitirá construir vivienda pública de alquiler protegido:

• En parcelas de equipamiento público no escolar ni deportivo.

• Sin reducir la superficie destinada al equipamiento.

• Aumentando la edificabilidad total para incorporar viviendas en altura.

El plan especial podrá afectar a varias parcelas, concentrando el equipamiento en unas y la vivienda pública en otras, y se admite también su implantación en parcelas terciarias de titularidad pública.

El objetivo es un uso más eficiente del suelo público, mayor mezcla de usos y más vida urbana, sin perder dotaciones.

El calendario municipal prevé llevar la propuesta a la Comisión de Urbanismo, abrir un periodo de consulta pública y culminar su aprobación antes del verano, con el objetivo de convertirla en una palanca efectiva contra el encarecimiento de la vivienda en Zaragoza.