Zaragoza se enfrenta a su gran dilema urbanístico: expandirse o regenerarse
Zaragoza vuelve a mirar hacia su propio modelo de ciudad. ¿Debe seguir expandiéndose hacia la periferia o apostar decididamente por la regeneración de sus barrios ya consolidados? Esta ha sido la cuestión central de la mesa “Regeneración urbana vs expansión: el modelo de ciudad que necesita Zaragoza”, celebrada en el marco de las jornadas técnicas del Salón Inmobiliario y de Vivienda de Aragón (SIVA), organizado por HOY ARAGÓN.
Moderada por Iván Ibáñez, director del Centro de Promotores de la DT Ebro de CaixaBank, el debate ha reunido a perfiles clave del sector inmobiliario, la arquitectura y la promoción: Elena Vallino, arquitecta socia de Ingennus; Virginia Vaquero, directora general de LUJAMA; Mario Sanz, director técnico de Gestión Común y Juan Carlos Bandrés; director general de Grupo LOBE.
LA EXPANSIÓN, UNA RESPUESTA INMEDIATA A LA FALTA DE VIVIENDA
Uno de los mensajes más claros ha sido que la expansión urbana sigue siendo, a corto plazo, la única vía realista para responder a la demanda.
Virginia Vaquero ha sido contundente: el crecimiento hacia áreas metropolitanas y nuevos desarrollos es “supernecesario”, especialmente en un contexto en el que la creación de hogares supera ampliamente a la oferta de vivienda disponible. Según ha explicado, en Aragón se generan miles de nuevos hogares cada año que no encuentran respuesta en el mercado, lo que está empujando a la población fuera de la ciudad.
Además, factores como la reducción del tamaño de los hogares, el aumento de familias monoparentales o la llegada de nuevas inversiones empresariales fuera de Zaragoza capital están reforzando esta tendencia hacia el entorno metropolitano.
En la misma línea, Juan Carlos Bandrés ha defendido que, si se quiere dar solución al problema de acceso a la vivienda, “hay que seguir expandiéndose”, al menos hasta encontrar un modelo alternativo viable.
REGENERAR LA CIUDAD
Frente a la expansión, la regeneración urbana aparece como una necesidad reconocida, pero difícil de ejecutar.
Elena Vallino ha explicado que existen instrumentos y planes para actuar sobre barrios completos, pero su desarrollo es mucho más lento y complejo desde el punto de vista administrativo y técnico. “Es más fácil actuar edificio a edificio”, ha señalado, aunque ha insistido en que la regeneración real debe ir más allá e incluir espacio público, equipamientos y movilidad.
Además, este tipo de intervenciones requiere un fuerte liderazgo institucional. Tanto Vallino como Vaquero han coincidido en que la administración pública debe ser el motor de estos procesos, especialmente por la complejidad que implica coordinar vecinos, realojos y financiación.
Mario Sanz ha añadido otro obstáculo clave: la viabilidad económica. Según ha explicado, la regeneración urbana es poco atractiva para promotores e inversores, ya que implica mayores dificultades técnicas, más trámites y una rentabilidad más incierta.
UN MODELO EN CRISIS: COSTES AL ALZA Y FALTA DE SUELO
El debate también ha puesto el foco en los problemas estructurales del sector. Bandrés ha alertado de que el propio modelo inmobiliario necesita “regenerarse”, en un contexto marcado por el aumento constante de los costes de construcción y la falta de suelo disponible en condiciones viables.
En este sentido, ha advertido de que la inflación interna del sector y la dificultad para garantizar rentabilidad están frenando inversiones, lo que complica aún más la puesta en marcha de nuevos desarrollos.
A ello se suma un cambio en la demanda: viviendas más pequeñas para poder contener precios, lo que obliga a replantear los estándares urbanísticos actuales, tal y como ha apuntado Mario Sanz.
EL EQUILIBRIO, LA ÚNICA SALIDA POSIBLE
Pese a las diferencias de enfoque, los ponentes han coincidido en una idea de fondo: Zaragoza necesitará combinar ambos modelos.
La expansión permitirá dar respuesta inmediata a la demanda y facilitar vivienda asequible en grandes volúmenes, mientras que la regeneración será clave para evitar la degradación de barrios y adaptar la ciudad existente a las nuevas necesidades sociales.
Eso sí, el camino no será sencillo. Como ha quedado claro en el debate, la regeneración exige tiempo, inversión y consenso social, mientras que la expansión plantea retos en términos de sostenibilidad y planificación.
