El reto de edificar en el Pirineo: sale hasta un 50% más caro que en Zaragoza
Si edificar ya es un reto en cualquier sitio, en zonas alejadas de las grandes capitales, como es el caso del Pirineo, todavía lo es más. El suelo, la normativa y la edificación son desafíos a los que se enfrentan los constructores que apuesta por proyectos en la montaña.
Para hablar de esta realidad, Garlan Inmobiliaria, comercializadora especializada en el Pirineo, organizó una mesa de debate en las jornadas técnicas del Salón Inmobiliario y de Vivienda de Aragón, organizado por HOY ARAGÓN.
Santiago Sainz, de Grupo Arquiem; Mario Artieda, arquitecto en Bernabad Arquitectura; Jesús Gericó, alcalde de Sallent de Gállego; y Guillermo Martín, CEO de Azur Homes, participaron en el encuentro, que estuvo moderado por Sonia García Landa, CEO de Garlan Inmobiliaria.
El debate arrancó poniendo el foco en el origen de cualquier promoción: el proyecto arquitectónico. A partir de ahí, los ponentes coincidieron en que construir en el Pirineo implica afrontar una serie de condicionantes muy distintos a los de una ciudad como Zaragoza.
Mario Artieda subrayó el peso de la normativa como uno de los principales obstáculos. “Nos encontramos con regulaciones que imponen limitaciones de alturas, materiales o integración paisajística que encarecen los proyectos”, explicó.
A ello se suma, según apuntó, la dificultad en la tramitación administrativa: “Son ayuntamientos con menos medios técnicos y una sobrecarga de trabajo que complica la comunicación. Además, existe incertidumbre normativa y planeamientos municipales que han quedado obsoletos”. En este sentido, incidió también en los condicionantes ambientales (barrancos, escorrentías o ríos) que, en ocasiones, convierten en inviables desarrollos de suelo inicialmente previstos.
Por su parte, Santiago Sainz puso el acento en la complejidad logística. “Transportar materiales en tráiler ya es complicado, pero incluso hay días en los que no se puede hormigonar por restricciones en las carreteras”, señaló. El clima es otro factor determinante: “Una obra puede alargarse hasta cuatro meses más que en Zaragoza”.
A ello se suma la falta de mano de obra local y de servicios básicos fuera de temporada, lo que obliga a desplazar trabajadores desde la capital. “En conjunto, construir en el Pirineo puede ser entre un 30% y un 50% más caro”, resumió.
VIVIENDAS EXCLUSIVAS PARA SEGUNDA RESIDENCIA
Este incremento de costes condiciona directamente el tipo de vivienda que se desarrolla en la zona. Guillermo Martín fue claro al respecto: “Los márgenes en la vivienda asequible son muy reducidos, por lo que el mercado en el Pirineo se orienta hacia un producto más exclusivo, dirigido principalmente a compradores de fuera de Aragón, como Madrid o el País Vasco”. En su opinión, el impulso de vivienda asequible recae, en gran medida, en las administraciones públicas.
En cuanto a los plazos, Martín matizó que no siempre es la administración local la que ralentiza los proyectos. “En muchos casos, los retrasos vienen de organismos como la Confederación Hidrográfica del Ebro, Patrimonio o Carreteras”, apuntó.
Desde la perspectiva municipal, Jesús Gericó abordó el reto de garantizar el acceso a la vivienda para la población local, teniendo en cuenta que el precio por metro cuadrado en Sallent de Gállego es de 3.400 euros. “Si hubiera promotores dispuestos a desarrollar vivienda asequible, podrían hacerlo”, apuntó.
Otro de los factores que agravan la situación es la financiación. “En el Pirineo predominan los empleos temporales y eso hace que los bancos no siempre concedan hipotecas”, añadió el alcalde.
CÓMO AVANZAR HACIA UN MODELO MÁS VIABLE
En la recta final del debate, los participantes reflexionaron sobre cómo avanzar hacia un modelo más sostenible y viable. Martín apuntó a iniciativas como los programas de alquiler con opción a compra impulsados por el Gobierno de Aragón, aunque reconoció que “las barreras económicas, de financiación y de ejecución hacen que muchos promotores opten por abandonar el Pirineo”. También lamentó la presión social y mediática que, en ocasiones, rodea a este tipo de desarrollos.
Sainz, en tono distendido, resumió algunas de las claves: “Sería importante que bajara el precio del hormigón, que los proyectos estuvieran muy bien estudiados y, si puede ser, que hiciera buen tiempo”, bromeó.
Por su parte, Artieda planteó la necesidad de revisar el papel de los técnicos municipales para agilizar los procesos. “Habría que reflexionar sobre hasta qué punto deben revisar los proyectos arquitectónicos, cuando ya existen organismos profesionales que avalan su calidad. Limitar su intervención a aspectos urbanísticos ayudaría a reducir cargas y plazos”, defendió.
Una visión que no compartió plenamente Gericó. “Confío en los profesionales, pero en los que cumplen la normativa municipal”, afirmó. El alcalde de Sallent advirtió de prácticas irregulares derivadas de la declaración responsable en licencias menores y defendió el control desde la administración local. “Estamos modificando ordenanzas para agilizar trámites e introducir materiales que se integren mejor en el entorno”, explicó.
Pese a las dificultades, el mensaje final fue optimista. “Construir en el Pirineo no es fácil, pero sí rentable”, concluyó Gericó, quien definió la zona como “la gran joya de la corona del sector inmobiliario”.
