¿Se puede donar sin pagar IPRF? Hacienda confirma el cambio de última hora si tienes una edad concreta

Durante décadas, la transmisión de la vivienda familiar ha sido un terreno pantanoso para miles de contribuyentes españoles. El deseo de muchos padres de "dejar las cosas arregladas" en vida y ceder la titularidad de su hogar a sus hijos chocaba, a menudo, con la inquietud del impacto fiscal en la Declaración de la Renta. ¿Es posible donar una casa sin que Hacienda reclame una parte proporcional del valor actualizado del inmueble? La respuesta, hasta hace poco nublada por interpretaciones diversas, ha recibido un espaldarazo definitivo por parte de la Administración.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido una resolución reciente que cambia la forma de interpretar estas transmisiones. El caso, recogido en una consulta vinculante fechada el 9 de julio de 2025, responde a la situación de un matrimonio mayor de 65 años que planeaba donar su vivienda habitual a sus descendientes. Su temor era que esta operación incrementara de forma inasumible su base imponible del IRPF. La respuesta de Hacienda ha sido tajante: los mayores de 65 años están exentos de tributar por la ganancia patrimonial derivada de la donación de su vivienda habitual.

Un cambio de interpretación

Hasta el momento, existía una creencia generalizada, e incluso aplicaciones administrativas contradictorias, de que la exención para mayores de 65 años estaba reservada exclusivamente a la venta del inmueble. Sin embargo, el órgano consultivo de Hacienda aclara ahora que cualquier alteración en la composición del patrimonio, aunque sea de forma gratuita (donación), entra dentro de este supuesto de beneficio fiscal.

Tributos recuerda que, en condiciones normales, cualquier donación implica una ganancia patrimonial teórica para el donante (la diferencia entre el valor de adquisición y el valor actual de mercado). No obstante, la ley establece excepciones estratégicas, y la edad de 65 años es el umbral que lo cambia todo. Lo más relevante de este nuevo criterio es que la exención no discrimina el tipo de cesión: se aplica tanto si se dona el pleno dominio como si se cede únicamente la nuda propiedad, permitiendo a los padres reservarse el usufructo vitalicio de la casa.

El requisito indispensable: la vivienda habitual

Para que el contribuyente pueda beneficiarse de este "coste cero" en su IRPF, el inmueble debe cumplir estrictamente con la definición de vivienda habitual. Según el criterio de Hacienda, es aquella en la que el donante haya residido durante un periodo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, la resolución de Tributos añade un matiz técnico de gran utilidad para las personas mayores, que en muchas ocasiones deben abandonar sus hogares por motivos de salud o para trasladarse a una residencia. El inmueble conservará la consideración de vivienda habitual siempre que lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Este margen de 24 meses otorga una red de seguridad jurídica a quienes ya no habitan físicamente en su propiedad pero desean realizar la donación sin penalizaciones fiscales.

Los hijos: una realidad fiscal diferente

Es fundamental que las familias no confundan la exención en el IRPF del donante con la ausencia total de impuestos. El reportaje de la fiscalidad en estas operaciones tiene dos caras. Mientras que los padres (donantes) quedan liberados de declarar la ganancia en su Renta, los hijos (receptores) siguen estando sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

En este punto, la geografía manda. Al ser un impuesto cedido a las comunidades autónomas, el coste final para los hijos dependerá de dónde se encuentre el inmueble. En comunidades como Aragón, existen diversas reducciones y bonificaciones que pueden aliviar la carga, pero la obligación de liquidar el impuesto ante la administración autonómica persiste. El gran avance de esta resolución es, por tanto, la eliminación del miedo al "doble hachazo" fiscal que sufrían muchas familias.

Seguridad jurídica frente a la incertidumbre

Si bien este pronunciamiento de la DGT no introduce cambios legales stricto sensu en el articulado de la Ley del IRPF, sí fija un criterio interpretativo de obligado cumplimiento para los inspectores. Esto supone un alivio para miles de aragoneses y españoles que, superada la edad de jubilación, buscaban ordenar su patrimonio con tranquilidad.