¿Qué es mejor: una vivienda de segunda mano o una VPO en Zaragoza? Ventajas e inconvenientes

El mercado inmobiliario se encuentra en un momento expansivo, en el que la demanda supera ampliamente la oferta. En el caso de Zaragoza, el precio de los inmuebles ha ido aumentando progresivamente desde la pandemia, sin llegar a las subidas que han experimentado la mayor parte de las ciudades españolas. En cualquier caso, existe una notable demanda de primera residencia por parte de un grupo de población cuyos recursos no son suficientes para acceder a una vivienda libre de obra nueva, cuyo precio es, lógicamente, más elevado.

En esa situación, surge una disyuntiva muy habitual: ¿es mejor una vivienda de segunda mano o una VPO? La respuesta rápida es que depende: ambas opciones tienen sus ventajas e inconvenientes y, en primer lugar, debe resolverse cuáles son las cuestiones más importantes para el futuro comprador. No existen dos clientes iguales, y cada ciudadano ordena sus preferencias de distinta manera.

Asimismo, hay que tener en cuenta que la vivienda de segunda mano que actualmente puede encontrarse en el mercado es muy heterogénea: desde viviendas de lujo con todas las comodidades a pisos minúsculos y mal acondicionados, en los que la inversión para rehabilitarlos supera incluso a la necesaria para adquirir el inmueble. No obstante, se pueden establecer una serie de parámetros comunes que permiten determinar cuál es mejor opción.

Comparativa del precio

Y el primero es, cómo no, el precio. Según  el último informe 'Mercado Inmobiliario de Aragón', elaborado por la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza y el Colegio de Registradores, correspondiente al cuarto trimestre de 2024, el precio del metro cuadrado de la vivienda usada se situaba en 1.496 euros el metro cuadrado, con un aumento interanual del 8,6%. Cabe decir, de nuevo, que esta media es muy variable dependiendo de cuestiones como la ubicación y las condiciones en las que se encuentre cada inmueble.

En lo que respecta a la vivienda protegida, el Gobierno de Aragón ha subido el precio máximo de la VPA un 9,5% este año, siguiendo la estela de otras Comunidades, con el fin de ajustarlo a la realidad actual y que los promotores sigan construyendo este tipo de proyectos, tan necesarios en la situación actual. Asimismo, este precio máximo se irá actualizando anualmente.

En la actualidad, el precio se fija en 1.845,94 euros el metro cuadrado, por lo que un piso de 90 m2 con garaje y trastero se queda aproximadamente en un precio de 202.000 euros más IVA y, en régimen tasado, en torno a 228.000 euros más IVA. A esto debe añadirse que el Ejecutivo ha planteado, con el fin de paliar la subida de módulo, la posibilidad de incrementar las ayudas a los compradores con el programa Aragón Más Vivienda, las cuales podrían oscilar entre los 11.000 y los 17.000 euros.

Ubicación de los inmuebles

Aunque la ubicación ideal es muy relativa y depende en gran medida de las necesidades y gustos de cada cliente, tales como la localización del puesto de trabajo, la voluntad de estar en un entorno tranquilo o las preferencias de servicios cercanos, en este ámbito la vivienda de segunda mano puede ser más ventajosa por el hecho de que la oferta se extiende a prácticamente toda la ciudad, con opciones tanto en barrios consolidados o el propio centro, así como en municipios de la zona metropolitana de Zaragoza.

Por su parte, la vivienda protegida en comercialización es limitada y se localiza en puntos muy específicos. Principalmente, es Arcosur el barrio que concentra una mayor oferta, existiendo también posibilidades en otras zonas periféricas de la ciudad pero, en ningún caso, en el centro. Estas ubicaciones con presencia de VPO, si bien a día de hoy todavía no están plenamente consolidadas, sí se van a revalorizar en los próximos años, añadiendo nuevos servicios progresivamente.

Tiempo de espera y potenciales reformas

Otra posible ventaja de la vivienda usada es el hecho de que la adquisición puede significar entrar a vivir en muy poco tiempo. La VPO existente en la actualidad está muy demandada, debe adquirirse sobre plano y la entrega de llaves suele prolongarse en torno de dos años, lo que significa que los clientes interesados deben actuar con mucha planificación.

No obstante, esta cuestión puede ser engañosa, teniendo en cuenta que en muchos casos la vivienda de segunda mano va a llevar aparejadas una serie de reformas que, en caso de que sean severas, pueden retrasar incluso meses la efectiva ocupación de la misma. Asimismo, además de valorar económicamente el coste de los trabajos de rehabilitación necesarios, hay que considerar el tiempo personal que va a ser necesario invertir en el proceso, con el fin de asegurar que el resultado final se ajusta a las demandas del cliente.

Un gran salto en las prestaciones energéticas

Incluso asumiendo reformas integrales en viviendas usadas, hay que resaltar que éstas se encuentran en un edificio cuya construcción se hizo en el pasado y, por tanto, se regía por una legislación diferente, en general mucho más permisiva. Asimismo, tanto los materiales como los procesos constructivos han ido evolucionando con el paso del tiempo, hasta el punto de que una vivienda construída en 2025 dispone de grandes ventajas con respecto a los inmuebles antiguos.

El ámbito principal de mejora con el paso de los años ha sido el aislamiento y la eficiencia energética, una cuestión que debe tenerse muy en cuenta a la hora de adquirir un inmueble. Hasta el año 1980, los inmuebles en Zaragoza no tenían la obligación de estar aislados y, salvo casos muy puntuales, los anteriores a esta fecha no lo están. Esto significa que, a pesar de que se cambie la carpintería exterior (ventanas), el propio edificio es mucho más permeable tanto al frío como al calor, lo que supone un gasto energético muy superior que se va a notar mes a mes.

A esto hay que añadir los nuevos sistemas de climatización que se están instalando en las viviendas protegidas en la actualidad, generalmente de aerotermia, lo que garantiza un confort térmico muy superior con un gasto mucho menor a las tradicionales calefacciones de gas, gasoil o eléctricas. La circulación de aire, además, supone que las concentraciones de CO2 en el hogar sean mucho menores, con un impacto directo en la salud de sus residentes.

Otro elemento en el que la vivienda nueva destaca sobre la antigua es en el aislamiento acústico. Como se ha demostrado, los niveles de ruido elevados y constantes tienen afecciones en la salud, y éstos se reducen notablemente con la hermeticidad que presentan los edificios actuales.

Ojo a la accesibilidad y a las zonas comunes

Otra cuestión que es importante considerar cuando se trata de una primera residencia, es que cabe la posibilidad de que ésta vaya a ser usada durante muchos años. Por ello, la accesibilidad no es un asunto baladí, a pesar de que, en el momento de la compra, pueda no ser un punto relevante, porque en el futuro puede que sí lo sea. A este respecto, la VPO sale también claramente ganadora frente a la mayoría de las viviendas de segunda mano, cuyos elementos accesibles tales como rampas en todos los desniveles y abundancia de ascensores, suelen ser más escasos y, en algunos casos, inexistentes.

Por último, otra gran ventaja de la vivienda nueva es la apuesta por las zonas comunes. Incluso en el caso de la vivienda protegida, es habitual la concepción de espacios de ocio para los vecinos, tales como jardines privados y piscina, elementos que son mucho menos habituales en los bloques residenciales antiguos.

Esta tendencia de contar con zonas abiertas, a lo que se suma también la apuesta por las grandes terrazas, se ha intensificado de forma muy significativa desde la pandemia,  cuando en el confinamiento la ciudadanía se dio cuenta de las limitaciones con las que contaban en inmuebles de cierta edad. Este último punto, unido al auge del teletrabajo, ha derivado en que las nuevas construcciones estén mucho mejor adaptadas a las necesidades de hoy en día.