Zaragoza, ante el reto de sumar las más de 77.000 viviendas extra que serán necesarias en 15 años
El hecho de que la obra nueva en Zaragoza se haya intensificado en los últimos años responde a una creciente demanda que, en todo caso, no parece que vaya a reducirse en los próximos tres lustros. Si hoy las inmobiliarias venden en tiempo récord todas las viviendas que producen, la tendencia se va a mantener el futuro hasta el punto que no posible que puedan satisfacer a toda la clientela que se va a ir sumando.
El motivo principal es puramente social: el significativo aumento de los hogares unipersonales que se ha producido en los últimos años y que, previsiblemente, continuará en el futuro. Según el informe 'Radiografía del mercado residencial: claves, retos y oportunidades', elaborado por Clickalia, en España serán necesarias un total de 3,7 millones de viviendas nuevas hasta 2039, es decir, en los próximos 14 años, lo que pone de manifiesto la acuciante necesidad de construir más pisos.
Esta realidad ya está impactando en el mercado actual, en el que la oferta disponible no es capaz de crecer al mismo ritmo que la demanda, de ahí que se pongan en marcha soluciones imaginativas, también en Zaragoza, como la reconversión de locales vacíos en hogares. No obstante, su impacto es muy limitado, dado el volumen necesario, y todo apunta en que la solución pasa, además de por construir todo lo posible, por impulsar la rehabilitación.
En el caso de Aragón en general y Zaragoza en particular existen ciertas ventajas para afrontar la situación. Por un lado, a diferencia de otras zonas, la cantidad de suelo edificable no resulta un problema añadido, de ahí que los precios se hayan comportado desde la pandemia mucho mejor que en otras regiones. Asimismo, el impacto de la vivienda vacacional ha sido limitado, si se excluyen ciertas zonas del Pirineo, como son los casos de Panticosa, Sallent de Gállego o Benasque, municipios que encabezan el ranking de los precios de vivienda más altos en la Comunidad.
Aragón necesita 105.209 nuevos hogares
En cualquier caso, en Aragón serán necesarios, según el informe, un total de 105.209 hogares nuevos hasta 2039, de los cuales 77.673 deberían estar en Zaragoza. Estas cifras están muy por encima de lo que hoy es capaz de generarse con obra nueva. Según el informe 'Mercado Inmobiliario de Aragón', elaborado por la Universidad de Zaragoza y el Colegio de Registradores, en la Comunidad se tramitaron un total de 3.277 visados el año pasado, con un incremento del 21,2% respecto a 2023. Es decir, si se mantuviera el ritmo constructivo, que a día de hoy puede considerarse alto, se generarían un total de 45.878 viviendas, menos de la mitad de las necesarias.
Como doblar la capacidad constructiva parece improbable, dado que los tiempos en el sector inmobiliario tienden a ser largos, parece que la única salida razonable para dar cabida a esta enorme demanda es, en paralelo, incrementar la rehabilitación, ya no solo en locales, sino en las viviendas antiguas que a día de hoy están deshabitadas. Esta situación es especialmente problemática en Zaragoza capital, dado que es en las grandes ciudades donde este fenómeno de aumento de los hogares unipersonales crece con mayor intensidad.
Según el informe 'Mercado Inmobiliario de Aragón', el 28% de los hogares está habitado por una sola persona, y ya es la modalidad más habitual, por delante de las parejas con un hijo, en segunda posición, con un 16% del total. Los pisos habitados por parejas con dos hijos representan el 14% y, los hogares monoparentales, un 10% de las viviendas. Parejas con tres o más hijos son cada vez menos abundantes y suponen solo un 4% del total.
Asociado a esto está el hecho de que las necesidades cambian y, si bien la obra nueva se está adaptando a la demanda y cada vez más ofrece viviendas menos compartimentadas y con espacios más abiertos, la mayor parte del parque inmobiliario existente dispone de viviendas con demasiadas habitaciones para las necesidades actuales, por lo que este proceso de reformas necesario no solo debería incidir en cuestiones como la eficiencia energética y el aislamiento, sino además en la posibilidad de redistribuir las estancias para los usos que se van a dar, distintos a aquellos para los que fueron concebidas.
A ello hay que sumar otro problema, y es que el parque inmobiliario de Zaragoza está envejecido. Como apuntan desde el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza (COAATZ), los edificios fueron construidos, de media, en 1978. Es decir, existen muchos inmuebles de los años 60 o 70, momentos expansivos en la construcción. Teniendo en cuenta que el aislamiento de edificios no fue obligario hasta 1980, la eficiencia energética de los mismos está muy por debajo de los estándares que se van a exigir en los próximos años.
La Comisión Europea va a obligar a cumplir los objetivos fijados para 2030, que suponen entre otras cuestiones reducir un 16% el consumo energético del parque residencial. Si bien la obra nueva que se construye en la actualidad ya cumple con estos requisitos (de hecho los supera de forma holgada), en el caso de la vivienda de segunda mano se hace necesario plantearse una serie de reformas de rehabilitación que, sumadas al valor de los inmuebles, puede suponer un escollo importante para los compradores.
Si atendemos a cómo incrementar la obra nueva, todo pasa por la industralización. La falta de mano de obra que se vive en la actualidad hace necesario que los procesos constructivos evolucionen para construir más y más rápido. Pero se trata de un proceso de cambio que no se puede hacer en el corto plazo, sino que es escalonado en el tiempo, si bien las principales constructoras ya han iniciado este camino.
Visto en todo su contexto, esta serie de soluciones en conjunto, si bien todas ellas necesarias, no parecen suficientes para alcanzar las cifras requeridas. Fenómenos actuales como el coliving van a ser inevitables en los próximos años, con el fin de dar respuesta a un cambio social que necesita que el sector se adapte paulatinamente a él.
