Colaboración público-privada para impulsar vivienda asequible en Aragón: retos y oportunidades

El acceso a la vivienda asequible se ha convertido en uno de los principales desafíos en Aragón, en un contexto marcado por el desequilibrio entre oferta y demanda y la creciente dificultad para acceder tanto a la compra como al alquiler. Ante este escenario, la colaboración público-privada se posiciona como una de las vías más relevantes para incrementar el parque de vivienda protegida y dar respuesta a las necesidades sociales actuales.

Este fue el eje central de otra de las mesas de debate celebradas en el marco de las jornadas técnicas del Salón Inmobiliario y de Vivienda de Aragón (SIVA), organizado por HOY ARAGÓN. En el encuentro participaron Inmaculada Aured, directora de Suelo y Vivienda de Aragón; Lorena Reula, directora gerente de Zaragoza Vivienda; y Rafael Gracia, administrador de Grupo Gracia & Aldaz. Como moderador, René Sanz, director de Relaciones Institucionales y Sostenibilidad de Itesal. 

A lo largo del debate, los participantes coincidieron en que aumentar la producción de vivienda es la principal palanca para avanzar hacia un modelo más accesible. Inmaculada Aured defendió la promoción de vivienda pública como la vía más inmediata para equilibrar el mercado, recordando que en Aragón existe una necesidad de entre 6.000 y 8.000 viviendas anuales.

En la misma línea, Lorena Reula subrayó que el concepto de vivienda asequible pasa por destinar como máximo el 30% de los ingresos familiares, un umbral que, en la práctica, no se está cumpliendo. “Cuando un bien es escaso, el precio sube”, apuntó, insistiendo en que incrementar la oferta es clave para contener los precios, como ya ocurre en otros países europeos.

Por su parte, Rafael Gracia puso el foco en la necesidad de poner más suelo público a disposición del mercado. Aunque reconoció la complejidad de este proceso, por la diversidad de propietarios y la limitada disponibilidad, consideró que facilitar el acceso al suelo permitiría a los promotores reducir uno de los principales costes y activar nuevas promociones.

Un sistema con múltiples cuellos de botella

Uno de los aspectos más destacados fue la existencia de varios factores que, de forma simultánea, actúan como freno al desarrollo de vivienda asequible. Aured señaló que basta con que falle uno de ellos (suelo, financiación o gestión administrativa) para bloquear el sistema. En este sentido, apuntó a la complejidad normativa como un elemento estructural difícil de sortear en un modelo “muy garantista”, mientras que la financiación, aunque no es el obstáculo más estrecho, sigue siendo uno de los más difíciles de abordar, especialmente para las administraciones locales.

Desde el ámbito municipal, Reula coincidió en la necesidad de agilizar procesos, especialmente en el plano administrativo, donde intervienen múltiples niveles de la administración. “Es un proceso en cadena en el que no todas las herramientas dependen de un solo actor”, explicó, advirtiendo además de que las soluciones basadas únicamente en subvenciones no son sostenibles a largo plazo.

Colaboración público-privada y estabilidad a largo plazo

En cuanto al papel de la colaboración público-privada, los expertos coincidieron en que no solo es necesaria, sino imprescindible. Gracia fue contundente al afirmar que, sin apoyo público, promover vivienda asequible no resulta rentable debido a la elevada inversión inicial, la incertidumbre de costes y el compromiso a largo plazo que implica este tipo de proyectos.

El modelo más extendido, según explicó Aured, pasa por que la administración aporte el suelo, en muchos casos a coste cero, mientras que el promotor se encarga de la construcción, complementado con ayudas tanto al promotor como al inquilino. “Es una de las fórmulas más rápidas para poner vivienda asequible en el mercado”, destacó.

Para que este esquema funcione, los promotores reclaman tres condiciones básicas: disponibilidad de suelo, seguridad jurídica y viabilidad económica. A su vez, desde el ámbito público se insiste en la necesidad de establecer reglas claras desde el inicio, evitar renegociaciones y garantizar el cumplimiento de plazos, con una estructura de costes transparente.

Nuevas fórmulas y retos pendientes

El debate también abordó la necesidad de explorar soluciones innovadoras en la gestión del suelo. Aured avanzó que el Gobierno de Aragón trabaja en fórmulas como permitir el uso residencial en suelos dotacionales, lo que facilitaría destinar parcelas inicialmente previstas para equipamientos a vivienda pública en alquiler.

En paralelo, el incremento de los costes de construcción sigue siendo un factor de presión relevante. Gracia advirtió de que estas tensiones pueden poner en riesgo la viabilidad de los proyectos, aunque confió en que, con un adecuado equilibrio entre ayudas públicas y estudios de viabilidad, puedan salir adelante.

Por último, los participantes coincidieron en que los modelos actuales pueden ser replicables, aunque siempre adaptados a cada contexto. La clave, según Reula, pasa por un enfoque “mixto y pragmático” que permita dar respuesta a una demanda cada vez más diversa y segmentada.

De cara al futuro, el reto es construir un sistema estable y sostenido en el tiempo. Mientras Aured apostó por consolidar un parque suficiente de vivienda pública, Reula planteó como objetivo que nadie quede fuera del acceso a la vivienda, y Gracia concluyó que la prioridad debe ser crear un marco claro y predecible que permita a administraciones y empresas trabajar con seguridad y continuidad.