¿Cómo afecta el ambicioso plan de vivienda de Sánchez a la ciudad de Zaragoza?

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas de España, y Zaragoza no es ajeno a ello. Las medidas que ha propuesto el presidente Sánchez para intentar aliviar la situación, van desde la reducción de impuestos para quienes alquilen según los precios de referencia, un sistema de alquiler asequible, ayudas a la rehabilitación o una reforma fiscal para los pisos turísticos. Pero estas medidas, ¿serían efectivas en la capital aragonesa?

La situación de Zaragoza, si bien comparte buena parte de las tendencias que se observa en el mercado inmobiliario nacional, también tiene sus propias características específicas, lo que provoca que algunas de las medidas propuestas no parezcan aplicables. En primer lugar, el alza de los precios en la capital aragonesa dista mucho de la que se ha producido en el contexto nacional, tanto en el resto de las grandes ciudades como, muy particularmente, en las zonas turísticas de la costa y las islas.

Según los datos de Tinsa a cierre de año, el precio medio del metro cuadrado en Zaragoza se situaba en 1.790 euros, frente a los 4.030€ de Madrid, los 3.937€ de Barcelona, los 2.536€ de Málaga, los 2.243€ de Valencia y los 2.185€ de Sevilla. Del mismo modo, la subida de precios en el último año ha sido moderada, del 4,4%, y de dichas ciudades solo en Sevilla se ha experimentado una variación interanual menor (del 3,8%). Por contra, la realidad en otras ciudades es muy diferente, con subidas como el 12,4% de Málaga o el 11,8% de Valencia.

Donde sí coincide Zaragoza con la mayor parte de urbes españolas es en la escasez de oferta frente a la creciente demanda. En el caso de la capital aragonesa se une, además, que el impulso industrial que está tomando la ciudad está provocando que haya una bolsa muy significativa de jóvenes en búsqueda de primera residencia.

Concretamente, en Zaragoza se visaron un total de 3.139 de viviendas de obra nueva el año pasado, pero según el Gobierno de Aragón hay en torno a 16.000 jóvenes en busca de hogar en la Comunidad, la mayor parte de ellos en la capital aragonesa, por lo que el ritmo de producción es manifiestamente insuficiente. Distintos promotores han confirmado a HOY ARAGÓN que la oferta actual no es capaz de dar respuesta a la creciente demanda, lo que provoca que la obra nueva se esté vendiendo en tiempo récord. En segunda mano, ocurre lo mismo.

VPO y ALQUILER ASEQUIBLE

Asimismo, la promoción de viviendas protegidas, si bien se ha disparado (un 20% de la obra nueva es VPO), no es suficiente para el volumen de demanda existente. A este respecto, los promotores destacan dos cuestiones que son necesarias: por un lado, la subida del módulo para hacer más atractiva la producción de VPO y, por otro, acortar los plazos de los trámites burocráticos, culpables de que los clientes deban esperar hasta tres años en disponer de su vivienda desde que la adquirieron.

La colaboración del Ayuntamiento de Zaragoza con el Gobierno de Aragón ha hecho posible lanzar un plan de alquiler asequible que sí se ajusta a las necesidades actuales de la ciudad, si bien no las soluciona completamente. En menos de un año, se han puesto en marcha un total de 1.493 viviendas públicas, en parcelas municipales ubicadas en localizaciones como Rosales del Canal, Miralbueno, el Actur o Valdespartera.

Por su parte, en el mercado de alquiler libre, si bien ha visto un incremento de precio y su oferta es limitada, no se alcanzan las cantidades prohibitivas de otras ciudades españolas, en las que los pisos turísticos han hinchado los precios de un mercado que necesita medidas urgentes de regularización.

UN PLAN AL QUE ZARAGOZA YA SE HA ANTICIPADO

Volviendo al plan propuesto por Pedro Sánchez, consta de 12 medidas que, no obstante, no tienen por qué implantarse en su totalidad. De hecho, cinco de ellas necesitan previamente el respaldo del Congreso, donde el actual Gobierno no tiene cerrados los apoyos. Son principalmente las que afectan a las medidas fiscales y el plan de avales públicos.

En todo caso, la novedad principal sería la exención fiscal en el IRPF para aquellos propietarios que alquilen sus pisos según el índice de referencia, sin necesidad de que estén en una zona tensionada. En el caso de Aragón en general y Zaragoza en particular, ya existen exenciones parciales en el IRPF y, dado lo reducido del mercado del alquiler, el impacto de la medida parece que sería, en todo caso, limitado, y no solucionaría el problema actual del acceso a la vivienda. Además, falta por comprobar si en la práctica a los arrendadores les compensará bajar la renta para ahorrarse impuestos, algo que quizás pueda tener más sentido en ciudades donde el precio del alquiler es mucho más elevado, como puede ser Madrid.

Otro de los puntos del plan de Sánchez es revitalizar el alquiler asequible con beneficios para aquellos propietarios que alquilen a menores de 35 años, una medida muy similar a la que ya se ha aplicado en Francia. Ésta podría complementar al ambicioso proyecto de alquiler asequible que ha impulsado el Ayuntamiento de Zaragoza y el Gobierno de Aragón, mucho más atractivo dado que se trata de obra nueva, no de segunda mano como sería el caso de esta iniciativa nacional.

Otro de los grandes objetivos del presidente del Gobierno es controlar los pisos turísticos con el fin de que no hinchen los precios del alquiler para los residentes. Fundamentalmente, la intención es subir los impuestos para este tipo de negocio, gravándolos con un 21% de IVA. Con ello, esta fórmula no sería tan atractiva para los propietarios de viviendas y podría liberar, en clave nacional, algunos inmuebles para alquiler convencional. En este caso, el impacto en Zaragoza no pasaría de ser anecdótico, dado que la existencia de pisos turísticos en la capital aragonesa es limitada, y la consecuencia principal sería que, aquellos que existen, subirían sus precios, resintiéndose el sector turístico.

Otra de las medidas que no parece que en Zaragoza vaya a suponer un cambio significativo es la limitación de la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros. Esta situación sí que se da en un volumen importante en zonas de playa, principalmente en la costa mediterránea, así como en Baleares y Canarias, y también en Madrid y Barcelona, áreas para las que parece pensada esta iniciativa.

La que sí podría tener un efecto positivo en Zaragoza es la medida de impulsar la vivienda pública. A este respecto, como se ha comentado, Ayuntamiento de Zaragoza y Gobierno de Aragón ya se han anticipado, aprovechando suelos públicos para la construcción de vivienda para alquiler asequible. Es decir, esta medida, aunque interesante, redundaría en algo que ya se está haciendo a pleno rendimiento.