Lucio de la Cruz: "En vivienda nos hemos quedado en el R6 del abuelo. Los coches de ahora aparcan solos"

Uno de los principales objetos de debate y análisis en la actualidad en el ámbito inmobiliario es el estado en el que se encuentra el parque de viviendas de Zaragoza. El auge de la construcción de los últimos años ha puesto de relieve las carencias existentes en los edificios antiguos, en materias como la eficiencia energética, la accesibilidad o el confort.

El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza, que suma 1.200 profesionales, cuenta con una visión privilegiada del estado general de los inmuebles en la capital aragonesa. Para arrojar luz sobre ello, así como para valorar cuestiones como la próxima Ley de la Vivienda, el director gerente de la organización, Lucio de la Cruz, ha tenido la amabilidad de visitar la redacción de HOY ARAGÓN.

Pregunta: La vivienda es una de las mayores inversiones, sino la mayor, que los ciudadanos abordan a lo largo de sus vidas. ¿Qué considera que debe tenerse en cuenta?

Respuesta: Cuando una persona va a comprar cualquier electrodoméstico o un simple móvil, tiene muchísima información. En cambio, a la hora de adquirir una vivienda la información es muy escasa. El proceso de compra es muchas veces muy emocional y no apetece descender al plano racional para ver en el medio plazo qué ventajas e inconvenientes puede tener un inmueble.

Muchas veces la decisión se basa solo en el emplazamiento y en cómo está la vivienda por dentro. Nosotros abogamos por que esa información de la vivienda se amplíe un poco más.

¿Considera que la Administración debería establecer medidas para que la información en las compraventas fuera más amplia y detallada?

Sí, de hecho entre las numerosas aportaciones que hemos para la nueva Ley de Vivienda, abogamos por que en las compraventas deba aportarse una documentación mínima sobre el estado del inmueble y del edificio, con el fin de bajar esa compra emocional a un plano más racional. Esto nos parece clave en el sentido de proteger al consumidor en la que, posiblemente, sea la compra más importante de su vida.

¿Cómo definiría el parque inmobiliario actual?

En primer lugar, hay que tener en cuenta que el parque edificado cada año es un año más viejo, y no se está renovando con la celeridad que debería hacerlo. Por ora parte, la brecha entre vivienda nueva y vivienda existente aumenta a nivel de prestaciones, que en los últimos años han avanzado muchísimo. Si se compara una vivienda de 2025 con una de 2010 están a años luz. Haciendo una comprativa con el coche, es como si nos hubiéramos quedado con el R6 del abuelo cuando los vehículos de ahora aparcan solos.

La realidad social actual hace que suban las expectativas de los ciudadanos a la hora de elegir su hogar. Por su parte, el número de viviendas disponibles en el mercado está bajando. Por último, está el estado de conservación de las viviendas, en el que muchas veces no se actúa de manera consecuente. Nos falta una mayor visión de mantenimiento preventivo, algo que en otros países no ocurre por una cuestión principalmente cultural.

¿Los edificios están demasiado envejecidos en general?

La edad de los edificios en Zaragoza es que son, de media, de 1978. Es un parque de viviendas bastante envejecido, teniendo en cuenta además que la mayor parte de las construcciones son de los años 60 o 70 y, hasta 1980, los edificios no contaban con aislamiento, salvo en contadas excepciones.

¿Los inmuebles, teniendo en cuenta que están envejecidos, se mantienen como deberían?

Generalmente los hogares están agrupados en comunidades de propietarios, lo que dificulta más la toma de decisiones. Esto se debería trabajar y establecer planes a 10 o 15 años, con el fin de no tener que pagar las reparaciones cuando se producen, sino ir realizando las actuaciones de forma progresiva para mantener los eficios en buenas condiciones. Además, probablemente si se analiza el balance económico, resulte más económico esta segunda opción.

¿Cuáles son las principales ventajas de las nuevas construcciones?

Muchas veces hablamos solo de confort y consumo energético, y nos olvidamos de la seguridad. Los edificios que se construyen ahora están muy pensados para que no haya ningún escalón, que el suelo no tienda a resbalar... hay peligros latentes que en el día a día no se detectan pero que están ahí. Nuestros colegiados están haciendo muchas inspecciones y detectan, como ejemplo, que muchas ventanas se encuentran abiertas con alturas de 30 o 40 centímetros. Eso supone un peligro tremendo de accidentes por caída. Estas cuestiones en los edificios nuevos están muy pautadas.

Si entramos en la cuestión de incendios, los edificios actuales tienen escaleras especialmente protegidas y con distintos sistemas para proteger ante distintas situaciones que puedan ocasionarse. Por contra, nos encontramos con edificios antiguos de 12 plantas en los que la escalera tiene las mismas características que un inmuebles de tres pisos. Estas prestaciones de seguridad, ojalá nunca se deban utilizar, pero ¿qué pasa cuando las necesitas?

Dado que el volumen de población que reside en viviendas de segunda mano es muy elevado, ¿qué consideraciones deberían tener en cuenta?

Nosotros abogamos por la implantación del Libro de Edificio Existente, un instrumento con el que se realiza una foto inicial del edificio, se actúa en la conservación y se diseña una hoja de ruta a varios años para actuar en materias como eficiencia energética, accesibilidad o seguridad. En este sentido, nosotros hemos creado creado, junto al Colegio de Arquitectos, una herramienta en la nube muy potente: El LEEx de los Expertos.

En el proyecto de la Ley de la Vivienda de Aragón ya se recoge el Libro de Edificio Existente, pero no con carácter obligatorio. Estimamos que debería serlo, al igual que en el resto de España, para edificios con la antiguedad que estime el legislador. 

En el supuesto genérico de compra de una vivienda segunda mano que está para reformar, ¿qué cuestiones prioritarias deben tenerse en cuenta?

En primer lugar, que sea una vivienda. Parece una obviedad, pero hay que asegurarse de que no esté inscrita como oficina o cualquier otra figura. Esto se da.

A continuación, ver el estado de conservación del edificio, no solo de la vivienda. Después el tipo de instalaciones que tiene y si son individuales o colectivas. También es importante revisar el certificado de eficiencia energética y el grado de accesibilidad del edificio. Esto es lo principal, pero hay otros detalles a tener en cuenta, como si está en una zona inundable o si hay riesgo de radón, que es causa de cáncer de pulmón y en España no está regulado, si bien en Aragón es muy limitado y solo se da en concentraciones bajas en algunas zonas del Pirineo y de las Cuencas Mineras.

El COAATZ se está mostrando muy activo en el número de acciones que pone en marcha, ¿cuáles son las más importantes que desarrolla en la actualidad?

Hemos cambiado nuestra estrategia en los últimos años, con el fin de enfocar nuestros servicios más hacia la sociedad, las empresas y los ciudadanos, además de a nuestros profesionales. Un ejemplo es la Oficina de la Rehabilitación, donde no solamente informamos de cualquier ayuda que exista, sino que además la solicitamos en nombre del interesado y encarnamos el papel de su representante de cara a la Administración. Es una ventaja, porque los trámites son bastante farragosos. Nos ha costado mucho esfuerzo ponerla en marcha, pero la verdad está funcionando muy bien.

Asimismo, contamos con el Punto de Información Catastral, gracias a un convenio firmado con el Catastro, en el cual se ofrece servicio para aquellos interesados en información de edificios que no se encuentra disponible. Por su parte, el Servicio de Licencias Rápidas con el Ayuntamiento de Zaragoza, permite que, a la hora de hacer una obra, nosotros podamos realizar la revisión técnica necesaria para el visado, algo que al ciudadano no le cuesta nada y permite agilizar en gran medida los plazos.

Otro servicio para la ciudadanía es la Plataforma Obras con Garantía, que permite acceder en caso de necesitar realizar algún trabajo y, gracias al algoritmo, el sistema detecta qué tipo de necesidad es y la traslada a los tres mejores técnicos que pueden ofrecer ese servicio, colegiados y supervisados por nosotros, para que lo presupuesten y el interesado pueda elegir aquel que le pueda interesar.